"Als we niet opschalen, zijn we over 4 jaar uitverkocht"

Het aantal huishoudens groeit door en de woningbouw blijft daarbij achter. Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD, pleit voor meer tempo en meer regie. "We moeten opschalen met een integrale aanpak van wonen, energietransitie, klimaatadaptatie en mobiliteit. Anders zijn we over 4 jaar uitverkocht." Volgens diverse prognoses zijn er in Nederland tot 2030 zo'n 1 miljoen extra woningen nodig. De maatschappelijke vraag is om de woningbouwopgave zoveel mogelijk binnen bestaande steden op te lossen.

Naar alle artikelen

Twitter LinkedIn Facebook Mail

Kan de woningopgave binnen de bestaande stad worden opgelost?

"Die vraag kan ik heel concreet beantwoorden. Het transformatieonderzoek, dat begin 2017 is uitgevoerd, laat zien dat dat kan voor maximaal 300.000 woningen. Dat is grofweg 30% van de woningvraag. Dat vereist wel dat er 35% dichter wordt gebouwd en dat er 3,6 miljard euro extra in de gebiedsontwikkeling wordt geïnvesteerd."

Hoe anders is de woningopgave nu, vergeleken met die in de tijd van de Vinex-operatie?

"De opgave voor nu is in kwantitatieve en in organisatorische zin vergelijkbaar, maar kwalitatief is de vraag anders. De Vinex-operatie eind jaren 90 betrof zo'n 700.000 woningen in heel Nederland, waarvan ongeveer een derde binnenstedelijk is ingevuld. Zaken als energietransitie, duurzaamheid en mobiliteit zijn nu echter nóg belangrijker geworden.

Een groot verschil is ook dat het eengezinshuis met de auto voor de deur niet langer de maatstaf is. Ook de eenzijdigheid die geassocieerd wordt met Vinex staat haaks op de diversiteit die nu wordt gevraagd. Want, er is nu behoefte aan allerlei soorten woningen: voor jong en oud, alleenstaanden en gezinnen, goedkoop en duur, klein en groot en mét en zonder zorgfaciliteiten."

Wat is volgens jou de oplossing voor opschaling?

"Ten eerste een tempoversnelling. De productie blijft al jaren achter door slepende discussies over nut en noodzaak. Ten tweede moeten er meer geschikte locaties worden aangewezen en financiële middelen beschikbaar worden gesteld. Business cases staan nog altijd onder druk door de eisen van banken en aandeelhouders.

Boven alles is er regie nodig. Gebiedsontwikkeling is een opgave voor de lange termijn. Het gaat om de totale gebiedsopgave over de grenzen van gemeenten heen. We moeten daarbij zowel naar uitbreiding, transformatie en herstructurering kijken, als naar duurzame en bereikbare uitleglocaties. En dat zoveel mogelijk in onderlinge samenhang."

Wat bedoel je daarmee?

"Tot voor kort zat iedereen op zijn eigen eilandje. Zowel overheden, corporaties, ontwikkelaars, beleggers als bouwers. Al deze partijen moeten meer en beter gaan samenwerken en openstaan voor vernieuwing. Nu ligt er heel veel op het bordje van lokale overheden. Zij kunnen best hulp gebruiken om de ruimtelijke ontwikkeling in goede banen te leiden.

Ik deel de visie van architect en stedenbouwkundige Kees Christiaanse, die zegt dat urbanisatie niet zonder ontwerpsturing kan, omdat de maatschappelijke consequenties te groot zijn. Denk alleen al aan de verrommeling die op de loer ligt, iemand moet het geheel in de gaten houden. Ik hoop dat de nieuwe Nationale Omgevingsvisie hier een sturende rol in kan spelen."

Is er ook een meer publiek-private samenwerking nodig?

"Élke vorm van samenwerking is nodig. Maar PPS is een hele belangrijke, want publieke en private partijen hebben elkaar veel te bieden. Overheden scheppen het publiekrechtelijke kader en marktpartijen brengen hun kennis en expertise in. Ook grondbezit speelt nog steeds een rol: integrale gebiedsontwikkeling is praktisch onmogelijk als alle eigenaren van een gebied niet dezelfde doelen nastreven."

En waar moet opschaling met name plaatsvinden?

"Niet alleen in de steden. Wij investeren al jaren in transformaties van bedrijfsterreinen, kanaal- en spoorzones, transportcentra, kazerne- en ziekenhuisterreinen. Dáár, in het binnenstedelijk gebied, ligt beslist een groot deel van de oplossing. Maar er zit wel een grens aan.

Het uitplaatsen van sportvoorzieningen naar de randen van de stad en het volbouwen van benutte open ruimtes, vraagt om een groot kwaliteitsoffer. Kijk je naar de totale woningbouwopgave, dan moet er ook snel meer aandacht komen voor de dichtbevolkte gebieden tússen de steden. Het draait hierbij overigens niet alleen om aantallen, het draait óók om de kwalitatieve vraag: hoe willen mensen wonen?"

Wat is de rol van BPD bij dit alles? Wat doen jullie om je steentje bij te dragen?

"Mijn ervaring is dat overheden en corporaties de markt eerder bij opschaling betrekken dan in het verleden het geval was. Meestal vanwege de kwalitatieve opgave en kennis van de klant. PPS biedt mooie kansen op kwaliteitsverbetering, maar ook marktpartijen moeten nog flinke stappen zetten. Als BPD zetten wij die stap door ons bovenal op de concept- en gebiedsontwikkeling te concentreren en te zorgen voor samenwerking met kleine en innovatieve partijen. Dát is waar onze kracht zit. De uitontwikkeling en realisatie van de woningen laten we eerder over aan ontwikkelende bouwbedrijven."

Desirée Uitzetter

Desirée Uitzetter is directeur Gebiedsontwikkeling en ambassadeur voor het thema Woningmarkt en integrale gebiedsontwikkeling. "Integrale gebiedsontwikkeling bestrijkt ons hele vakgebied en gaat over de manier waarop wij onze verantwoordelijkheid nemen en ons gezamenlijk inspannen om aan de woningvraag voor de toekomst te kunnen voldoen."

Interessant? Delen! Twitter LinkedIn Facebook Mail
Integrale gebiedsontwikkeling
Richard Florida: 'Winnaars en verliezers'
Meer weten
Toekomstgerichte oplossingen
Column: Lof der domme mobiliteit
Meer weten
Integrale gebiedsontwikkeling
Platform Kamperpoort: koppelt de fysieke opgave aan een sociale opgave
Meer weten