Hoe de markt een eigen vliegwiel verandering creëert
Aan inspirerende initiatieven ontbreekt het niet. Er zijn genoeg pilots die aantonen hoe houten huizen met gevels van geperst bamboe en bouwdelen die demontabel en daardoor circulair zijn de leefomgeving verrijken en verduurzamen. Maar om verandering op een grotere schaal te realiseren, is meer nodig. Een duw, zoals Tesla deed voor de elektrische auto. Daarom hebben institutionele vastgoedvermogensbeheerders die beleggen voor pensioenfondsen en verzekeraars samen met een aantal grote woningcorporaties in 2025 afgesproken te werken met streefwaarden en harde plafondwaarden voor de uitstoot van bouwmaterialen plus het gebruikte materieel bij nieuwbouwprojecten. Projecten die boven die norm uitkomen worden niet meer ontwikkeld of afgenomen. Vastgoedontwikkelaars en bouwers hebben op hun beurt al een aantal afspraken gemaakt. Zo is in 2024 het Betonakkoord ondertekend, waarin is afgesproken alleen nog te bouwen met CO2-arm beton waarbij cement wordt vervangen door gerecyclede materialen. Daarnaast gaan acht ontwikkelaars, waaronder BPD – en samen goed voor een kwart van de Nederlandse woningbouw – vol inzetten op natuurlijke bouwmaterialen zoals hout, stro, vlas en hennep. Het doel is dat in 2030 30 procent van de woningen wordt gebouwd met biobased materialen. Rabobank investeert 100 miljoen euro om samen met BPD meer nieuwbouwwoningen te ontwikkelen met biobased materialen en drinkwaterbesparende systemen.
Sprong
Het is een logische ontwikkeling, legt Sladjana Mijatovic, manager Duurzaamheid bij BPD, uit. ‘Zo’n 90 procent van de CO2-uitstoot van een nieuwbouwwoning wordt veroorzaakt door de productie en het transport van de materialen die nodig zijn voor de bouw. Van zonnepanelen en isolatie tot baksteen. Bijna alle grondgebonden woningen die BPD in Nederland bouwt zijn energieneutraal en soms zelfs energieleverend. We hebben met die energietransitie zo’n sprong gemaakt dat we nu de focus leggen op de materialentransitie. Consumenten verwachten bij de aankoop van een woning dat de ontwikkelaar een maximale inspanning heeft geleverd om die toekomstbestendig en duurzaam te maken. Als mensen kiezen tussen een nieuwe of een bestaande woning, dan geeft dat aspect vaak de doorslag. Je ziet nu al dat een energiezuinige woning meer waard is dan een woning met lagere energieprestaties. En er is al een hypotheek die een extra lage rente geeft als je een biobased woning koopt. Vista Hypotheken kondigde onlangs een rentekorting bij CO2-reductie aan. De markt beweegt mee als de investering zich terugverdient.’
Gelijk optrekken
Toch is dat niet voldoende, aldus Mijatovic. ‘Dit vraagt om een systeemverandering. Dat doen we door de keten volgens het land-tot-pandprincipe in te richten, waarbij de agrarische sector, de bouwsector en de verwerkende industrie gelijk optrekken. Zodat je bijvoorbeeld lokaal verbouwde hennep gebruikt als isolatiemateriaal. Die opschaling is ook nodig om de materialentransitie betaalbaar te maken. Je lost het niet op met tien woningen hier en daar. Daarin kunnen we niet wachten op de overheid. Het beleid loopt achter bij wat de bouwsector kan en wil op het gebied van verduurzaming. Daarom hebben we onszelf die verplichting opgelegd. Systeemverandering realiseer je met het afspreken van grenswaarden, maar ook door te standaardiseren. Dat betekent niet dat elke duurzame woning uit de fabriek moet komen, maar wel dat je uniforme maatvoeringen in zaken als gevels, uitsparingen en plattegronden moet hebben. Die standaardisatie willen we in de komende vier jaar helpen realiseren.’
Doorpakken
Jolien de Jongh, ESG-manager van Achmea Real Estate, is een van de initiatiefnemers die zich hard heeft gemaakt voor het afbouwpad waarmee de uitstoot van de bouwfase – bouwmaterialen plus gebruikt materieel – stapsgewijs verlaagd wordt. Het is tijd om door te pakken, vindt ze. ‘We doen al langere tijd pilots met houtbouw. Wat je zag is dat het in deze projecten wel lukt om met een lage footprint te werken maar dat er tegelijkertijd nog veel projecten werden gebouwd met traditioneel beton. Dat is zonde. Daardoor daalde de uitstoot bijna niet, terwijl er veel mogelijk is als je niet alleen biobased materialen gebruikt maar ook bijvoorbeeld groen beton. Iedereen weet inmiddels hoe je de bestaande gebouwenvoorraad verduurzaamt. Er is een Carbon Risk Real Estate Monitor om het energieverbruik en de CO 2-uitstoot van je vastgoed te berekenen, maar voor de bouwfase is er eigenlijk niets. En het ontbreekt ook aan een goede incentive. De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) die je nodig hebt om te bouwen, geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast, maar je mag de uitstoot over 75 jaar uitspreiden. Dat gaat te langzaam. Wij hebben ons gecommitteerd aan het Klimaatakkoord van Parijs. Wil je nul CO2-uitstoot in 2050, dan moeten we nu meer druk zetten.’
Gemaakt systeem
Die druk moet komen van de plafondwaarden die onderdeel zijn van het afbouwpad. De Jongh: ‘We zijn hoog begonnen zodat alle projecten die nu in de pijplijn zitten erbinnen vallen, maar in de toekomst gaat hij omlaag. We gebruiken de bestaande MPG-berekening en nemen daar een onderdeel uit dat betrekking heeft op de bouwfase van een nieuwbouwproject. Aan de hand van de CO2-impact uit module A hebben we een afbouwpad vastgesteld tot 2050, dat jaarlijks wordt geëvalueerd en waar nodig wordt herijkt. Iedereen kan precies zien in welk jaar je op welke waarde moet zitten als je de omgevingsvergunning gaat aanvragen. Dat dwingt ontwikkelaars en bouwers kritischer te kijken naar de materialen. We schrijven niet voor welke materialen ze moeten gebruiken, het gaat ons om het resultaat.’ Het kostte de nodige inspanning om de vermogensbeheerders aan boord te krijgen, legt De Jongh uit. ‘Je moet dit met zijn allen doen. Als je als enige vermogensbeheerder die plafondwaarden hanteert dan prijs je jezelf uit de markt. Dan worden projecten met een hogere uitstoot door een andere belegger aangekocht. Iedereen stond direct achter de doelstelling, maar de uitwerking was nog wel even spannend. Daarom hebben we veel tijd besteed aan het toelichten van de aanpak. Er speelden veel vragen. Nemen de bouwkosten niet toe? Kunnen we nog wel aankopen? Dat onderbuikgevoel zorgt ervoor dat veel innovaties blijven steken in pilots. Dat is ook een frustratie bij veel bouwers en ontwikkelaars die op kleine schaal biobased en circulair bouwen. Die zijn blij met de eenduidigheid die we nu geven. We creëren hiermee een krachtig vliegwiel. Een ontwikkelaar met een traditioneel project vist straks achter het net.’
Hobbels
Om alle neuzen dezelfde kant op te krijgen hebben brancheverenigingen Bouwend Nederland, IVBN, WoningBouwersNL, BNA, Aedes en NEPROM hun handtekening onder het Lente-akkoord 2.0 gezet: een meerjarig programma dat circulair industrieel bouwen verder moet verankeren in de bouwpraktijk. De overheid draagt bij met de Nationale Aanpak Biobased Bouwen. Deze aanpak beschrijft de doelen, activiteiten en de organisatie die nodig is om de markt voor biogrondstoffen in de bouw op te schalen. Daarvoor is ook geld vrijgemaakt; de overheid 200 miljoen euro gereserveerd voor de implementatie van het programma. De uitvoering ervan is in handen van Building Balance, een non-profi torganisatie die partijen – van boeren tot bouwers – samenbrengt in ketenprojecten. Desondanks zijn er nog hobbels te nemen. Voor een gemeente die nog nooit een klimaatneutrale wijk heeft ontwikkeld, is het bijvoorbeeld best lastig te begrijpen wat de ambitie precies inhoudt. Wat betekent het voor de vormgeving van de gebouwen en de inrichting van de ruimte zoals die is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan? Hoe ziet die wijk er straks uit? ‘Als er al drie gemeenten in het land zijn die dezelfde criteria hanteren, wordt dat voor hen makkelijker om aan te haken’, aldus Mijatovic. ‘Dit vraagt ook om een andere opstelling van de gemeente. Als je bouwt met biobased materialen zoals hout, dan verandert de opbouw van wanden en vloeren. De hogere isolatiewaarde die nodig is om een goed binnenklimaat te realiseren, kan effect hebben op de diktes, maatvoering en ook de uiteindelijke bouwhoogte. Hoe mooi zou het zijn als gemeenten, die nu vaak een vaste rooilijn in hun stedenbouwkundig raamwerk hanteren, hier flexibeler mee om kunnen gaan om zo klimaatneutrale en biobased bouw mogelijk te maken.’
Bouwers en ontwikkelaars zijn blij met de eenduidigheid die we nu geven
Naast de push van marktpartijen is een pull van de kopers welkom om een extra boost te geven aan biobased bouwen. Dat is nog niet zo eenvoudig. Uit de tweejaarlijkse Monitor Duurzaam Leven van kenniscentrum Milieu Centraal blijkt weliswaar dat er voor duurzame keuzes een groot draagvlak is – de meerderheid van de Nederlanders staat open voor duurzame oplossingen – maar slechts 20 procent maakt die keuze ook daadwerkelijk. Er zit een gat tussen willen en doen. Motivatie is geen probleem, maar mensen lopen vast op prijs, gemak en omstandigheden. Bij de energietransitie zie je hoe die kloof is overbrugd, aldus Mijatovic. ‘De energietransitie is heel snel gegaan. Mensen schaffen een warmtepomp of zonnepanelen aan omdat ze er direct fi nancieel voordeel van hebben. Ze zien het iedere maand aan de lagere energierekening. Aan de materialenkant is dat veel minder het geval. Circulair bouwen is goed voor de planeet, toekomstbestendig en verhoogt de gezondheid en het comfort, maar de bewoner merkt het niet direct in zijn portemonnee. We moeten meer incentives creëren waardoor het loont om te gaan wonen in een materiaalbewuste woning. Anders kijkt de consument bij duurzaamheid alleen maar naar energie. Als je een biobased woning doorverkoopt, moeten de voordelen in de taxatie meegenomen worden. Je wilt niet dat een taxateur die woning lager inschat op basis van hardnekkige aannames of mythes, bijvoorbeeld omdat die nog denkt dat hout per definitie onderhoudsgevoelig en brandgevaarlijk is.’
Gemaakt systeem
Kees Vendrik, voorzitter van het Nationaal Klimaat Platform, noemt het een van de leerstukken van het klimaatbeleid. ‘In de aanpak van de klimaatcrisis gaat het vaak over prijzen. De gasprijscrisis die uitbrak nadat Rusland Oekraïne binnenviel heeft een enorme impuls gegeven aan allerlei vormen van verduurzaming, maar dat is natuurlijk niet hoe je die beweging wil inzetten. Het zorgde voor paniek. Gelukkig blijkt uit onderzoek dat mensen zich wel degelijk laten leiden door andere motieven. Misschien is de CO 2-uitstoot tijdens de bouw van je huis niet het meest top of mind, maar wel dat je met biobased materialen een gezonder huis hebt dat zijn waarde naar de toekomst behoudt. Dat blijkt ook uit onderzoek van TNO. Een slechte energetische kwaliteit draagt direct bij aan gezondheidsklachten, terwijl verduurzaming de gezondheid bevordert. In ons laatste rapport, dat we in november presenteerden, signaleren we dat verduurzaming van kwetsbare wijken burgers meer bestaanszekerheid geeft. Meer dan een miljoen Nederlanders wonen in slecht te verwarmen huizen. Het is niet alleen slecht voor je portemonnee, maar ook voor je gezondheid als je in een tochtige fl at woont met schimmel op de muren. Als je die woning verduurzaamt, wordt niet alleen de energierekening weer betaalbaar, maar voelen mensen zich beter. Gezondheid is een belangrijke incentive om te verduurzamen.’
Het is positief dat een fors deel van de markt zich aan het goede front meldt
Twee-onder-eenkaptransitie
Als je wil weten waarmee je mensen kunt motiveren, dan loont het om je licht op te steken bij degenen die zich niet betrokken voelen bij de klimaat- en energietransitie’, aldus Vendrik. ‘Een groot deel van die mensen leven in kwetsbare wijken en zien de baten van de energietransitie aan zich voorbijgaan. Degenen die aan de voorkant het probleem veroorzaken moeten als eerste bewegen, maar mensen in kwetsbare posities moeten meeprofi teren. Als mensen zich realiseren dat het draagvlak en dus het momentum veel groter is dan ze denken, geeft dat vertrouwen. Het is een recept tegen cynisme. Op dit moment is de aanschaf van een warmtepomp, laadpaal en zonnepanelen vooral een twee-onder-een In kwetsbare wijken hebben mensen die optie vaak niet. Daar gaat de verwarming niet meer aan uit angst voor de energierekening. Als je een rechtvaardige energietransitie wil, dan zal je hier meer werk van moeten maken. Dat pleidooi is allereerst gericht aan de politiek en vraagt om een stevig nationaal programma.’
Het goede front
Het verduurzamen van de keten door ontwikkelaars en bouwers is belangrijk, maar het is onderdeel van een groter verhaal, vindt Vendrik. ‘We moeten de krachten bundelen. In het komende decennium komen er een miljoen nieuwe woningen bij. Dat zijn duizenden wijken die allemaal energie nodig hebben. We weten nu al dat we die niet moeiteloos op het elektriciteitsnet kunnen aansluiten. Mijn pleidooi aan de markt is: zorg dat je geen onderdeel van het probleem wordt, maar wees zo ambitieus mogelijk met de opties van circulair en biobased bouwen. Ontwerp decentrale energiesystemen om het probleem van de energiecongestie te omzeilen. Voorkom met de bouw van gezonde wijken dat we over vijftien jaar in een zorgcrisis verzeild raken. Daar ligt voor ontwikkelaars en bouwers een belangrijke opgave. Het is positief dat een fors deel van de markt zich aan het goede front meldt. Ik hoop dat als de kwetsbare wijken aan de beurt zijn, de markt klaarstaat om de mooiste oplossingen te realiseren.’
