Grondexploitatie is een middel, geen doel
Het is een laaggelegen stukje Nederland, de Gnephoek, maar de ambities zijn er omgekeerd evenredig hoog. De gemeente Alphen aan den Rijn en de gebiedsontwikkelaars die hier aan de slag gaan, waaronder BPD, willen het beste op het gebied van woningen, omgeving, duurzaamheid en natuur. Met uiteraard zoveel mogelijk betaalbare woningen. Hoe zorg je er nu voor dat je niet, met al die ambities, terechtkomt in het welbekende gat tussen droom en werkelijkheid? In de planfase ligt de lat hoog. Maar op weg naar de realisatie – als de rekensommen worden gemaakt – kan hij stukje bij beetje omlaag zakken. Want ja, de grondexploitatie moet sluiten. Met tekorten kunnen we niet aankomen. Denken we. Bij de Gnephoek lijken we niet in dat gat te gaan vallen, dankzij een andere manier van denken, waarvoor ik hier een pleidooi houd. Ik pleit ervoor om ons niet af te vragen met welke uitgangspunten de grondexploitatie sluit, maar wat we laten liggen als dat per se moet. Gebiedsontwikkeling is meer dan een rekensom: het is een visie op hoe mensen gaan leven, werken en samenkomen. Een visie op kwaliteit die niet stopt bij de oplevering, maar doorwerkt in de komende generaties.
Kortetermijnzekerheid of toekomstwaarde
Toch sturen we in de praktijk nog vaak op kortetermijnzekerheid. Die focus – of beter gezegd: die fixatie – op een sluitende grondexploitatie kan ertoe leiden dat we keuzes maken die passen in onze spreadsheets van vandaag, maar niet altijd in het straatbeeld van morgen. Klimaatadaptieve maatregelen of sociale voorzieningen kunnen onder druk komen te staan, omdat ze moeilijker passen binnen de financiële kaders. Ook betaalbaarheid kan in de knel komen. Terwijl juist een toegankelijk woonprogramma bijdraagt aan inclusieve, veerkrachtige wijken. Een tekort op de grondexploitatie wordt gezien als een probleem. Maar is het niet eerder een investering in maatschappelijke winst? Ik hoor je al vragen: hoe lossen we een tekort dan op? Wie draagt het risico? Mijn antwoord: leg het neer waar de langetermijnbaten terechtkomen. Organiseer de financiering zo dat de toekomstwaarde kan renderen. Dat betekent twee dingen. Eén: zorg voor gedeeld risicodragerschap. Gemeente, ontwikkelaar en woningcorporaties leggen het tekort niet bij de eerste koper, maar verdelen het via anterieure afspraken en gebiedsdeals, met duidelijke prestaties op klimaat, betaalbaarheid en sociale kwaliteit. Twee: regel kapitaal op lange termijn. Niet alles hoeft in de grondexploitatie van fase 1 te passen. Het kan anders. Ideeën genoeg: van revolverende fondsen tot het koppelen van de opbrengstdeling aan toekomstige waardestijging. Wie profiteert van waardestijging en lagere maatschappelijke kosten, mag ook mee-investeren in de basis.
Leg het neer waar de langetermijnbaten terechtkomen en organiseer de financiering zo dat de toekomstwaarde kan renderen
Wie draagt het risico?
En hoe zit het dan met de risico’s? Mijn stelling: publieke partijen dragen het risico op de publieke baten, zoals waterveiligheid en gezondheid. Private partijen nemen het risico op markt en uitvoeringsrendement via een portfoliobenadering en kruissubsidies binnen hun projecten. En institutionele beleggers, tot slot, leveren de horizon: langer geld voor langjarige baten, met een bescheiden, maar zekere return op leefkwaliteit. Zo verleggen we het risico van de voordeur (de eerste koper) naar de plek waar de opbrengsten werkelijk landen. Ik merk dat gemeenten hiervoor openstaan. Het Masterplan Gnephoek toont bijvoorbeeld hoe je een grondexploitatie kunt maken met gedragen risico’s en bestuurlijk lef. De grondexploitatie sluit rekenkundig, maar niet risicoloos. Een adaptieve strategie en een rijksbijdrage zorgen ervoor dat onzekerheden en risico’s worden beheerst. Het is een omslag in denken: van ‘hoe sluiten we de grondexploitatie’ naar ‘hoe organiseren we een eerlijke balans waarin de toekomstwaarde kan worden gefinancierd?’ Dat vraagt om moed: moed om te erkennen dat een sluitende grondexploitatie geen doel is, maar een middel. Laten we kiezen voor kwaliteit, niet voor de illusie van een perfecte rekensom.
