Hittekaart Woningmarkt 2026: Aanhoudende woningdruk, recordprijzen en inhaalslag buiten de Randstad

Na een periode van stabilisatie op de Nederlandse woningmarkt zet de stijgende lijn in prijzen en transacties verder door. Waar in 2024 de gemiddelde huizenprijs op €451.000 lag, steeg deze in 2025 met 6,3% naar €480.000. Tegelijkertijd steeg het aantal woningtransacties met maar liefst 15,6%: van bijna 206.500 woningen in 2024 naar 238.695 woningen in 2025. Dit is het op één na hoogste aantal ooit; alleen in 2017 werden er meer woningen verkocht. 

De prijsstijgingen, in combinatie met een aanhoudend woningtekort, zorgen ervoor dat de "hitte" vooral buiten de Randstad toenam. De hoogste prijzen worden gevonden in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht, terwijl de sterkste prijsstijgingen juist plaatsvinden in de noordelijke provincies, met name Groningen (+9,2%) en Drenthe (+8,1%). De laagste prijstoename was in Noord-Holland (+4,7%).

In de provincie Utrecht nam het aantal transacties het meest toe (+19,2%). Dit staat in contrast met voorgaande jaren, toen de groei in transacties in deze regio juist achterbleef. De provincie Flevoland zag de kleinste transactietoename (+11,8%). Landelijk droeg het uitponden van huurwoningen bij aan de toename van het aantal transacties in 2025.

Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD: “De cijfers liegen er niet om: 2025 was een recordjaar én een jaar waarin de behoefte aan betaalbare woningen urgenter bleek dan ooit. We zien bovendien dat de druk op de woningmarkt steeds verder opschuift richting het noorden. Deze Hittekaart Woningmarkt laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om waar mogelijk op te schalen naar grotere gebiedsontwikkelingen, het liefst in nauwe publiek-private samenwerking. Zeker als we tegemoet willen komen aan het coalitieakkoord waarin ingezet wordt op meer betaalbare woningen in zowel sociale huur, middenhuur als betaalbare koopwoningen.”

De regio Arnhem/Nijmegen zag dit jaar veel gemeenten stijgen in de ranking dankzij een toename van het aantal transacties. Ook de regio’s Deventer/Zutphen en West-Brabant hebben te maken met een woningdruk die relatief sterk is toegenomen. In de regio Rivierenland stegen de prijzen minder hard dan elders. Hierdoor zijn meerdere gemeenten in dit gebied, gelegen tussen de Lek en de Waal, gedaald in de rangschikking. Ook gemeenten in het grensgebied van Drenthe, Friesland en Overijssel daalden in de ranking. 

De Hittekaart Woningmarkt is een rangschikking van alle 342 gemeenten. Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag voeren wederom de ranglijst aan, maar Eindhoven dringt dit jaar de top 5 binnen met een stijging van één plek. Amsterdam blijft de 'heetste' gemeente van Nederland.

De meest opvallende nieuwkomers in de Top 40 zijn Deventer (+54 plaatsen) en Zoetermeer (+50 plaatsen), die voor het eerst de Top 40 betreden. Deze steden stegen vooral door fors naar boven bijgestelde huishoudensprognoses voor de komende tien jaar, waardoor de woningdruk in deze gemeenten naar verwachting toeneemt. Gemeenten die juist zijn weggevallen uit de Top 40-lijst zijn De Bilt, Leidschendam-Voorburg en Lansingerland.

De landelijke prijsstijgingen zetten de betaalbaarheid verder onder druk. Ondanks de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens naar € 450.000 in 2025, viel slechts 56% van alle woningtransacties in de bestaande markt binnen dit bereik (tegenover 59% in 2024 bij een grens van € 435.000). De regionale verschillen zijn hierbij groot. In de regio tussen Amsterdam en Utrecht en rondom Eindhoven lag minder dan 40% van de transacties onder de NHG-grens. Het grootste verschil ten opzichte van 2024 zit in de regio Eindhoven, waar de betaalbaarheid verder afnam. De sterke groei van ASML zorgt voor een grote vraag naar woningen in die regio, waardoor er minder woningen onder de NHG-grens beschikbaar zijn. 
In 25 gemeenten kon men nog voor meer dan 80% van alle transacties een NHG krijgen. Deze gemeenten vind je in Oost-Groningen, Noord-Friesland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg.  

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart Woningmarkt. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart Woningmarkt kenmerkt zich door hoge prijzen en/of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande woningmarkt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2025. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau.