Een huurwoning als goed alternatief

Geen hoge hypotheekrente, geen restschuld, geen onderhoudskosten, geen onverwachte uitgaven door een leidingbreuk of andere verrassingen, plus de ultieme vrijheid om te verhuizen wanneer het leven daarom vraagt. Dat is het comfort en de flexibiliteit van een huurwoning. Het principe is vergelijkbaar met een deelauto of deelfiets: niet voor iedereen draait het om het eigendom, het gaat om het nut. Een eigen woning voor eigen gebruik of als kapitaalinvestering is een belangrijke bouwsteen voor vermogensopbouw. Maar het is ook van cruciaal belang dat mensen een geschikte en betaalbare woning hebben om in te wonen – ongeacht of ze zelf de eigenaar zijn of niet. Duitsland is vanouds een land van huurders, zegt Alexander Heinzmann, algemeen directeur van BPD Duitsland. ‘Tot wel 50 procent van alle inwoners woont in een woning die niet hun eigendom is.’ In Nederland is dat 43 procent. Ongeveer 57 procent van de ruim 8,1 miljoen woningen is in bezit van de bewoner. Dat percentage is al jaren redelijk stabiel. ‘Maar het eigenwoningbezit en de koopgeneigdheid onder jongeren en alleenstaanden dalen de laatste tijd, door krapte en hoge huizenprijzen’, zegt Tak Lam, fondsdirecteur BPD Woningfonds. ‘Huren is voor hen steeds vaker een uitkomst.’

Zeker als je te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar (vooralsnog) te weinig voor een koopwoning, kijk je rond op de huurmarkt. In Nederland gaat het dan om zo’n 3 miljoen huishoudens. Precies voor die groep is in 2019 BPD Woningfonds opgericht. Dit fonds bestaat uit duurzame, betaalbare nieuwbouwhuurwoningen, bestemd voor mensen met een middeninkomen: (her)starters, gezinnen en zelfstandig wonende ouderen. De huren zijn betaalbaar, tussen 850 en 1.350 euro per maand. Het fonds, dat naar verwachting eind 2026 een woningportefeuille van meer dan 8.300 woningen zal hebben, krijgt nu een soortgelijke navolging in Duitsland. Gesteund door het investeringscommitment van 500 miljoen euro vanuit Rabobank kunnen in een eerste fase zo'n duizend huurwoningen worden gerealiseerd, in dertien projecten. De woningen zullen in eerste instantie door BPD worden ontwikkeld en gebouwd en zullen vervolgens – afh ankelijk van de marktsituatie tijdens de bouw of na oplevering – vooral aan institutionele beleggers worden verkocht.

Tak Lam: ‘Wonen, een dak boven je hoofd, is een primaire levensbehoefte. Het is meer dan zomaar een product. Omdat we zien dat steeds meer mensen op de woningmarkt geen passend aanbod kunnen vinden, komen we met betaalbare, duurzame middenhuurwoningen voor de middenklasse. Een groep die echt in de verdrukking zit. Onze snelle groei laat zien dat we in een behoeft e voorzien.’ Alexander Heinzmann: ‘Deze ontwikkeling zie je niet alleen in Nederland. In veel landen, ook in Duitsland, hebben middengroepen het moeilijk. Hoge inkomens vinden altijd wel een woning, voor de lage inkomens zijn er de sociale huurwoningen. Maar de groep daartussenin, die gaat ons aan. Daarvoor komen wij in actie.’

‘Natuurlijk merken wij die onzekerheid ook op de woningmarkt’, antwoordt Heinzmann. ‘Als je onzeker bent van je baan, ben je huiverig om een woning te kopen. Huren is dan een goed alternatief, zeker in woningmarkten waar de druk al hoog is. We richten ons op de top tien steden van Duitsland. Daar beginnen we met de bouw. We verhuren de woningen; de verkoop is van later zorg. Verhuren is zo ook een goede manier om op grote locaties van start te kunnen te gaan, om gebiedsontwikkeling en nieuwbouwprojecten op gang te brengen.’ Lam: ‘Je zou het een actieve reactie op de huidige marktsituatie kunnen noemen. Deze tijd vraagt om een businessmodel waarbij ontwikkelaar, investeerder en verhuurder onder één dak worden gebracht. We zijn dan langer in de waardeketen aanwezig, waardoor je risicoprofi el verbetert – want de cashfl ow is gegarandeerd – ongeacht de situatie op de markt.’

Heinzmann: ‘Zeker, we hebben geleerd van de buren. Sowieso is BPD Woningfonds een inspirerend voorbeeld. Natuurlijk zijn er verschillen tussen Nederland en Duitsland qua wetgeving, huurregels of technische vereisten aan de bouw van woningen. Een ander belangrijk verschil is dat wij in Duitsland ook het volledige productie- en bouwproces vanuit één hand verzorgen. Dat biedt ons kansen om de huurwoningen gestandaardiseerd te bouwen. Het levert kostenvoordelen op en uiteindelijk aantrekkelijke huren. We kunnen onze ervaringen door het hele land goed combineren. Zo onderzoeken we nu of we het assetmanagement in eigen huis zullen doen of juist niet, en we kijken hoe onze Nederlandse collega’s dat aanpakken.’ Lam: ‘Nederland verkeerde nog niet eens zo lang geleden – tussen 2008 en 2014 – in een vergelijkbare economische dip als Duitsland nu. Wat wij daarvan hebben geleerd: als je zo’n lange crisis goed wilt doorkomen, moet je je breed manifesteren. Dus niet alleen woningen ontwikkelen om te verkopen, maar ook om te verhuren. Die mix, denk ik, zou zelfs wel eens het leading businessmodel kunnen worden voor de toekomst. In beide landen. Onze aandeelhouder Rabobank ziet dat ook zo.’

Lam: ‘Dat is een van de belangrijkste vragen van nu. De bouwkosten zijn in Nederland relatief hoog en ze stijgen nog altijd. De businesscase voor een betaalbare huurwoning staat daarmee feitelijk permanent onder druk. De huren kunnen niet veel meer stijgen dan de lonen, en anderzijds lopen de bouwkosten verder op. Wij zoeken dus nu naar wegen om de bouwkosten zo ver mogelijk te drukken, onder meer door conceptueel bouwen, fabrieksmatige bouw en vooral standaardisatie van het bouwproces.’ Heinzmann: ‘In Duitsland zie je min of meer hetzelfde beeld: oplopende bouwkosten. Elke deelstaat heeft bovendien ook nog eens een eigen bouwbesluit en vaak andere eisen en standaarden. We kunnen onze producten dus niet zomaar kopiëren. De oplossing is niettemin meer standaardisatie en daar werken we aan. Het goede nieuws is: standaardisatie en kwaliteit zijn allang geen tegenstelling meer. Met een goed ontwerp biedt conceptueel bouwen dezelfde woningkwaliteit en leefbaarheid als individueel ontwikkelde woningen. Ook visueel doen ze in niets onder voor individueel ontwikkelde gebouwen.’

Heinzmann: ‘Met middenhuur kun je een stad een impuls geven, zeker als je het combineert met nieuwe, intelligente oplossingen op het gebied van deelmobiliteit, infrastructuur, winkels, een groene woonomgeving. Middenhuur kan ertoe leiden dat buurten minder eenzijdig worden. Dat mensen kunnen doorgroeien naar een woning die beter bij ze past. Alle soorten woningen samen maken een levende stad.’ Lam: ‘Dat is inderdaad een groot voordeel van middenhuur: je kunt als gebiedsontwikkelaar langer bij een gebied betrokken blijven. Je bouwt aan een gemeenschap, en ook daarom is een mix van koop en huur zo belangrijk. Je maakt een buurt voor verschillende huishoudens en generaties. Dat heeft een directe relatie met onze ESG-doelstellingen. En dan met name de S van Social. Betaalbaarheid heeft een sociaal aspect. We investeren daarom gericht in de aantrekkelijkheid en leefb aarheid van buurten, ontmoetingsplekken, communitymanagers. We creëren gemeenschappen.’ Heinzmann: ‘Eens. Wonen is veel meer dan een dak boven het hoofd.’ Betaalbare woningen zijn een voorwaarde voor sociale cohesie, participatie en leefb aarheid. En daarmee ook een sociale kwestie – de ‘S’ van ESG. Die E van Environment speelt daarbij overigens een sleutelrol: een gezonde buurt die bestand is tegen klimaatverandering, is goed voor bewoners. Maar let op: ook voor investeerders. Die zien dat wij bewust producten ontwikkelen die hun waarde behouden in veranderende omstandigheden. Woningen en gebieden die – om maar iets te noemen – bestand zijn tegen hevige regenval en hitte.’

Heinzmann: ‘Dan noem ik toch die bouwkosten. Die moeten we onder controle houden, zodat de betaalbaarheid van de woningen gegarandeerd is, zonder dat de kwaliteit in het gedrang komt. Een andere grote uitdaging is de economie, de omstandigheden waarop we zelf weinig invloed kunnen uitoefenen. En de onrustige geopolitieke situatie, die ook tot onzekerheid leidt. Mensen kijken naar het nieuws, denken na over de toekomst en baseren daarop hun beslissingen. Dat kan betekenen dat ze neigen naar huren, en dat zien we dus ook al gebeuren, maar de onzekerheid blijft . De algehele situatie staat onder druk.’ Lam: ‘Er zijn veel uitdagingen. Ik noem het gebrek aan capaciteit in de bouw, het personeelstekort. En – in Nederland althans – de ontoereikende energieinfrastructuur, de netcongestie. Dat bemoeilijkt het ontwikkelen en bouwen. En verder is het investeringsklimaat in Nederland op dit moment niet bepaald aantrekkelijk, deels veroorzaakt door politieke keuzes in de laatste jaren. Buitenlandse investeerders zijn daardoor terughoudend geworden. Dat moet echt veranderen. Er is ook op dat gebied helaas veel onzekerheid.’ 

Heinzmann: ‘Ik noem nog iets: de bureaucratie. Het duurt te lang om nieuwe woningen te realiseren. We zouden zoveel sneller moeten gaan. Met de Bauturbo beschikken de gemeenten in Duitsland nu over een belangrijk instrument om dit proces te versnellen; het wettelijke gebouwtype E kan daarbij helpen om bouwprocessen te stroomlijnen en de kosten te reduceren. Dat zijn belangrijke stappen in de goede richting. Dit biedt kansen. Want snellere vergunningverlening is één ding, maar we moeten ook sneller, efficiënter en goedkoper kunnen bouwen. Alleen zo kunnen we de dringend benodigde woonruimte op de juiste schaal en tegen betaalbare prijzen realiseren.’

Tak Lam: ‘Project Living-Inn, Winkelsteeg in Nijmegen! In vier grote, met elkaar verbonden gebouwen vind je daar 450 wooneenheden, voor jong en oud, gecombineerd met allerlei soorten dienstverlening, zorgvoorzieningen, een restaurant en zelfs een klein zwembad. Het is als een community opgezet, BPD Woningfonds zal daar dus ook voor een communitymanager zorgen. Het is een concept waarvan ik veel verwacht. Het zou ook op andere locaties mogelijk en kansrijk zijn.’ Alexander Heinzmann: ‘Wij zijn net begonnen, dus ik kan je nog niet meenemen naar een geslaagd project. Maar over enige tijd wel. We gaan aan de slag in Berlijn en Düsseldorf, in steden dus waar de woningmarkt sterk verhit is. Verdere projecten in de top tien steden zullen volgen. In Mössingen bij de universiteitsstad Tübingen, een populaire en dus dure regio, gaan we ook beginnen. Daar combineren we betaalbare huurwoningen met voorzieningen zoals een supermarkt en kinderopvang. Dit wordt de toekomst.’