De grote vraag die blijft: waar betaalt-ie nou z'n huur van?
Te huur, Kinkerstraat, Amsterdam: appertement, 68 vierkante meter, drie kamers, 2.500 euro per maand. Te huur in Utrecht, Ramstraat: 64 vierkante meter, drie kamers, 2.175 euro per maand. Het zijn slechts twee voorbeelden van een bekend verschijnsel: wie zich op de huurmarkt in de vrije sector begeeft in een grote Nederlandse stad, moet diepe zakken hebben. Die hoge huren hebben diverse oorzaken. ‘De Nederlandse particuliere huursector is relatief klein, zeker vergeleken met andere Europese landen, zoals Duitsland’, zegt econoom Jasper H. van Dijk, onderzoeksleider bij het Instituut voor Publieke Economie in Den Haag. ‘Vanouds vind je de meeste Nederlandse huurwoningen in de sociale huursector. Wie meer verdient, gaat bij voorkeur de koopmarkt op.’ De private huursector was (en is) een tijdelijke vluchtheuvel voor wie te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar (vooralsnog) te weinig voor de aanschaf van een koopwoning. Dat zijn in Nederland niet minder dan zo’n 3 miljoen huishoudens met een inkomen tussen modaal en twee keer modaal. Zij hebben geen toegang tot de woningmarkt als ze zich daar vandaag de dag op zouden begeven. De private huur is daarnaast een eindstation voor andere groepen, zoals senioren, die hun woningonderhoud uit handen willen geven. Maar als de druk op de koopwoningmarkt oploopt, doet het marktmechanisme op de (nauwelijks gereguleerde) private huurmarkt zijn werk. Bij oplopende vraag en een beperkt aanbod gaat de prijs door het dak. Iedereen kent de horrorverhalen over hoge huren voor kleine woningen. En het kan nog veel gekker dan de voorbeelden uit de eerste alinea.
Wet betaalbare huur
In een poging om daar iets aan te doen, is op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur van kracht geworden. Over deze wet was en is veel te doen. In de aanloop ernaartoe plaatsten critici er meteen kanttekeningen bij. De wet zou verhuurders ertoe aanzetten om hun huurwoningen massaal van de hand te doen, waardoor het toch al kleine aanbod nog verder zou krimpen. En dat gebeurde dus ook. Over heel 2025 verkochten investeerders ruim 65.000 huurwoningen. Volgens het CBS kromp de private huursector in 2024 nog slechts met 3000 woningen. Jasper H. van Dijk hoorde (en hoort) bij de critici. In verschillende publicaties wees hij erop dat de lage middeninkomens juist de dupe zijn van de goedbedoelde maatregel. ‘De middenhuursector is de facto kleiner geworden. Jongeren, kennismigranten, ouderen en anderen krijgen moeilijker een woning. De politiek wilde het goede doen, maar heeft het tegenovergestelde bereikt.’ Even voor de duidelijkheid: ook Van Dijk ziet dat huren heel hoog zijn voor een klein appartement in Utrecht, Amsterdam of Den Haag. ‘Maar vergeet niet: de koopprijzen zijn daar óók heel hoog. Het verwachte rendement, de huur ten opzichte van de koopprijs voor een investeerder, is eigenlijk niet zo hoog in deze steden. In kleinere gemeenten buiten de Randstad worden hogere rendementen gemaakt.'
Broodnodig
De private huursector is broodnodig voor een goed functionerende woningmarkt, zegt hij. Maar in een volstrekt overspannen woningmarkt is het moeilijk om met een goed beheersingsinstrument te komen. Bij een huurplafond bijvoorbeeld heeft Van Dijk zijn twijfels. ‘Een beter idee is natuurlijk verruiming van het aanbod door nieuwbouw. Maar ook bij benutting van de huidige woningvoorraad is veel mogelijk: waarom niet grote woningen verdelen in huurappartementen, zoals veel beleggers trouwens ook deden, voordat ze werden afgeschrikt door de wet? Dat heeft veel positieve effecten. We kunnen de woningvoorraad sowieso beter verdelen.’ Daarmee sluit Van Dijk zich aan bij een groeiend aantal deskundigen (zoals scheidend Rijksbouwmeester Francesco Veenstra) die stellen dat Nederland niet zozeer een wooncrisis heeft, als wel een bewoningscrisis. Er zijn nu eenmaal geen eenvoudige oplossingen, zegt Van Dijk. ‘Je zou de overdrachtsbelasting kunnen verlagen, waardoor verhuizen gestimuleerd wordt. Of het belastingverschil tussen koop- en huursector gelijker trekken, door het lage eigenwoningforfait te verhogen of de hypotheekrenteaftrek af te schaffen.’ Tegen het advies van talloze experts in heeft het nieuwe kabinet-Jetten helaas niet doorgepakt op dat gebied, vindt hij. ‘En woningcorporaties, waarvan veel wordt verwacht, zouden meer fi nanciële steun moeten krijgen. Zij zorgen ervoor – als het goed is – dat dure plekken toegankelijk blijven voor lagere inkomens. Dit is voor hen momenteel alleen een te verlieslatende activiteit.’
Een niet goed functionerende markt
Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft, geeft zijn eerstejaarsstudenten elk jaar hetzelfde inzicht mee: de kenmerken waaraan een goed functionerende markt voldoet, heeft de woningmarkt allemaal niet. Voldoende concurrentie: nee. Transparantie? Ook niet. Beschikbaarheid? Vergeet het maar. Al op het Wooncongres van 2016 (thema, ook toen: ‘betaalbaarheid’) achtte Boelhouwer het denkbaar dat er onder druk van de marktomstandigheden een wetswijziging zou komen die het woningcorporaties zou toestaan om huurwoningen in het middensegment te ontwikkelen en te verhuren. Zo niet, dan zouden we met dezelfde problemen blijven zitten. Het was een vooruitziende blik. Sinds enige tijd mogen woningcorporaties namelijk middenhuurwoningen bouwen (maandhuur van 933 euro tot circa 1.228 euro, prijspeil 2026). Door de Woningwet kon dat lange tijd alleen onder strikte voorwaarden. In december 2025 publiceerde de Europese Commissie nieuwe staatssteunregels, waardoor corporaties geborgde (gegarandeerde en dus goedkopere) leningen kunnen afsluiten om die middenhuurwoningen te bouwen. Die regels moeten nog wel worden uitgewerkt in Nederlandse wetgeving.
Verhoudingen
Is dit misschien een uitweg uit de impasse op de gespannen Nederlandse markt voor middenhuurwoningen? Wouter Beekers, directeur van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, historicus en auteur van twee boeken over de Nederlandse volkshuisvesting, zegt niet volmondig ja op deze vraag. ‘Het is een positieve ontwikkeling dat corporaties meer ruimte krijgen, gezien de enorme woningnood. Maar zo’n ingreep moet goed doordacht zijn. Wonen is een kostbare, langdurige zaak. Bouwen duurt tien jaar, een woning staat er vervolgens nog veel langer. Continuïteit in beleid is dan belangrijk.’ Dat de particuliere huursector in Nederland relatief klein is – en daardoor de grote spanning op de woningmarkt niet goed kan opvangen – heeft ermee te maken dat huren in Nederland vanouds zo goed als helemaal het domein is van de volkshuisvesting, de gereguleerde sector, zegt Beekers. ‘Die sociale huursector is groot en robuust. Dat is historisch verklaarbaar. Vergeleken met andere Europese landen was Nederland al heel vroeg sterk verstedelijkt. Met alle uitdagingen van dien: overbevolking, slechte huisvesting, gezondheidsproblemen.’ De Woningwet (1901) reguleerde de (deels particuliere) initiatieven die al vanaf medio negentiende eeuw werden genomen om de woonomstandigheden van de mensen met lage inkomens te verbeteren. De private huursector bleef relatief klein. Beekers: ‘Inmiddels is de sociale huursector door wetswijzigingen gereserveerd voor kwetsbare doelgroepen. Woningcorporaties zijn verplicht om minimaal 85 tot 92,5 procent van hun vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Daardoor kun je stellen dat de middeninkomens nu eigenlijk de kwetsbare doelgroep zijn geworden.
Uit balans
Na uitvoerig historisch onderzoek durft Beekers de stelling aan dat het huidige Nederlandse huurstelsel nog steeds niet uitgebalanceerd is. ‘We zitten feitelijk nog in de transitie die in de jaren 90 is ingezet. Tussen 1920 en 1940 en 1960 en 1980 was er, vooral door actieve overheidssteun, sprake van relatieve rust en evenwicht op de markt. Maar we kunnen – helaas – niet zomaar elementen uit die periodes knippen en plakken naar vandaag, ook al worstelen we weer met vergelijkbare woningtekorten. Een belangrijk verschil is de beschikbaarheid van kapitaal. Politici mogen dan pleiten, ook weer in het huidige coalitieakkoord, voor grootschalige investeringen in de woningmarkt, maar die oproepen worden niet vertaald in geld. Van de rijksbegroting is nu minder dan 2 procent gereserveerd voor volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. In de eerdergenoemde periodes was het soms wel 10 procent.’ Als hij het stelsel opnieuw zou mogen ontwerpen, dan zou Beekers willen beginnen met het behouden van het goede. ‘We hebben veel verworvenheden. Zoals de geborgde en daardoor goedkopere leningen voor woningcorporaties. Onze grote sociale huursector met in totaal 3,4 miljoen woningen. Maar vervolgens moeten we keuzes maken. Corporaties moeten nu op veel vragen antwoord geven: beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. We verwachten heel veel van ze, terwijl we ze tegelijkertijd belastingen en beperkingen opleggen. Dat is niet houdbaar. We organiseren permanente frustratie.’ Voor een gezonde huurmarkt – inclusief een goed functionerende middenhuursector – is volgens Beekers een betere balans nodig, ook tussen ambities en geld van het Rijk. ‘Dat ontbreekt nu. Het zou goed zijn als het Rijk, net als bij eerdere hervormingen van de woningmarkt, opnieuw richting gaat geven.’
Duitsland: hoge prijzen, grote tekorten...maar niet overal
Ook Duitsland, waar huren vanouds een (veel) groter aandeel heeft in de woningmarkt, kampt met hoge prijzen en grote tekorten, zegt Axel Gedaschko, voorzitter van GdW, de Federale Vereniging van woning- en vastgoedbedrijven. Dat heeft direct te maken met het tekort aan woningen, zegt hij: ‘Als er genoeg woonruimte was, zouden de gevraagde huurprijzen niet zo hoog zijn. Al is de situatie niet overal hetzelfde. In sommige regio’s in het oosten van Duitsland is er juist een woningoverschot.’ Gezien de lange doorlooptijden in de gebiedsontwikkeling verwacht hij dat Duitsland nog wel enkele jaren met tekorten zal kampen. Maar opvallend genoeg pleit hij ervoor om woningen toe te voegen op plekken waar géén tekorten bestaan. ‘Als we daar geen moderne woonruimte toevoegen, zal de neiging om er weg te trekken alleen maar groter worden.’ Hij noemt steden als Frankfurt (Oder), Chemnitz of Dessau, die kampen met veel leegstand. In sommige regio’s en steden, zoals Bremen, kan het woningtekort binnen afzienbare tijd worden opgelost. ‘Een gematigde uitbreiding kan daar al verlichting bieden. Maar in economisch sterke steden gaat het langer duren: Berlijn, Stuttgart, München, Hamburg. Met de kanttekening dat de-industrialisatie, vergezeld van baanverlies, deze ontwikkeling kan beïnvloeden. Dat kan gevolgen hebben voor de woningmarkt.'
Middengroep beschermen
Net als in Nederland heeft de lagere middenklasse momenteel het meest te lijden onder de crisis op de woningmarkt, analyseert Gedaschko. Wie op een sociale huurwoning is aangewezen of geld genoeg heeft voor de koopwoningmarkt, redt zich wel. Maar hoe kunnen we die kwetsbare middengroep beschermen? Met een rem op de huurprijzen misschien? Gedaschko: ‘Op het eerste gezicht wel. Zo’n rem vertraagt de ontwikkeling van de huren, maar de vraag is vooral of dat wel goed is. In een krappe huizenmarkt kun je niet zeggen dat huurregulering per definitie onverstandig is, zoals sommige verhuurders nu beweren. Het onbedoelde effect is zowel welvarende als armere huishoudens gelijk worden beschermd, hoewel zij in verschillende mate bescherming nodig hebben. Een bijkomend, onbedoeld neveneffect is dat investeerders hun rendement elders gaan zoeken. Wie voortdurend hoort dat er misschien nog meer kan worden gereguleerd, gaat vraagtekens plaatsen bij het idee om geld vast te zetten tegen een relatief laag rendement.'
Als er genoeg woonruimte was, zouden de gevraagde huurprijzen niet zo hoog zijn
Veilige vluchtheuvel
Net als zijn Nederlandse gesprekspartners stelt Gedaschko dat politieke duidelijkheid gewenst is om in Duitsland een duurzame, stabiele huursector te creëren. Dat is een markt waarin investeerders en particuliere verhuurders duurzaam willen investeren en waarop huurders goed terecht kunnen. ‘Investeerders zijn nu onrustig. Ze willen de zekerheid dat hun investering niet verlieslatend is en, belangrijker: dat ze zichzelf niet hoeven te verdedigen omdat ze investeren in huurwoningen. Een langetermijnaanpak is nodig. We moeten beseffen dat het woningtekort alleen bestreden kan worden als investeerders daadwerkelijk de kans krijgen om te investeren.’ Waarmee, bij alle verschillen tussen Nederland en Duitsland, een gedeeld inzicht zich aftekent. Een evenwichtige woningmarkt met een gezonde spanning tussen vraag en aanbod ontstaat pas als aan enkele belangrijke voorwaarden is voldaan: verruiming van het aanbod, politieke duidelijkheid, zekerheid voor investeerders, een visie op de lange termijn en substantiële investeringen vanuit de overheid. Pas dan wordt de private huursector een echt veilige vluchtheuvel.
De Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur, ingegaan per 1 juli 2024, reguleert in Nederland de woninghuren tot 186 punten (circa 1.157,95 euro in 2024) door het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken voor middenhuur. Het doel is betaalbaar wonen te bevorderen door huurbescherming te versterken en maximale huren op te leggen, waarbij gemeenten sinds 1 januari 2025 handhaven. Kernpunten van de wet: het WWS is dwingend. Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprij s voor sociale en middenhuurwoningen. Woningen tot 186 punten vallen onder de regels. Verhuurders moeten sinds 1 januari 2025 bij nieuwe contracten een puntentelling overleggen. Huurders kunnen sneller huurverlaging afdwingen via de huurcommissie. Doel van dit alles is dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 ingrij pen als verhuurders te veel huur vragen.
