Ruimte voor welzijn

Wie door een wijk loopt, ziet naast woningen een diversiteit aan gebouwen die bijdragen aan het welzijn van de buurt: een basisschool, een wijkhuis, een gezondheidscentrum, een bibliotheek. Het zijn deze gebouwen met hun voorzieningen die, samen met infrastructuur en openbaar groen, een verzameling huizen tot een woonomgeving maken. ‘Maatschappelijk vastgoed’ wordt het wel genoemd. Ook een gemeentehuis, gezondheidscentrum, zwembad of sporthal en een wijkgebouw behoren tot deze categorie. Kortom: alle gebouwen waarin diensten worden geleverd die de samenleving ten goede komen. Voorzieningen die niet draaien om winst, maar om waarde voor de gemeenschap. Over welke waarde hebben we het dan? Uiteraard dragen maatschappelijke voorzieningen bij aan individueel woonplezier: wie binnen vijf tot vijftien minuten lopend of fi etsend naar de dokter of naar de bibliotheek kan, zal dat zeker als een meerwaarde voor de eigen woonomgeving ervaren. De nabijheid van commerciële voorzieningen zoals een supermarkt of horecagelegenheid draagt daar overigens ook aan bij. De voorzieningen in een zogeheten 15-minutenstad of 15-minutendorp verrijken de buurt dus voor de bewoners.

Minstens zo belangrijk is dat maatschappelijk vastgoed er ook voor zorgt dat die bewoners elkaar – buiten hun huizen – tegenkomen en ontmoeten. Bijvoorbeeld op het schoolplein, in de kantine van de sporthal of in de muziekschool. Maatschappelijke ruimtes bevorderen dus de sociale cohesie en de participatie in een wijk. Ook dat zijn belangrijke factoren voor de ervaren kwaliteit van de woonomgeving. De sociale impact van maatschappelijk vastgoed is het grootst als verschillende voorzieningen bij elkaar in dezelfde buurt staan. Denk aan een wijk met een supermarkt, een gezondheidscentrum en een basisschool. Een goed niveau van basisvoorzieningen is aantrekkelijk voor (toekomstige) bewoners. Soms kunnen die functies binnen een gebouw worden gecombineerd. Bijvoorbeeld een kinderopvang in een ouderenzorginstelling. Beide groepen profi teren van de onderlinge interactie. Zowel op het platteland als in de grote steden zijn mooie voorbeelden van maatschappelijke gebouwen die uiteenlopende doelgroepen bedienen. Zo staat in Hardenberg gebouw LOC+. Op ruim 15.000 vierkante meter ontmoeten onderwijs, cultuur en zorg en welzijn elkaar. Verschillende onderwijsinstellingen, de bibliotheek, cultuureducatie, welzijnswerk en inburgeringscursussen komen allemaal samen in één gebouw. Daarnaast zijn er (fl ex)werkplekken te huur. Ook in de stad werkt zo’n combinatie goed, blijkt bijvoorbeeld in Rotterdam-Zuid. Bij Cultuur&Campus Putselaan komen creativiteit, educatie en gemeenschap samen. Onderwijsinstellingen en lokale initiatieven – bijvoorbeeld een repaircafé – vinden elkaar hier.

Wat voor regelgeving geldt, geldt ook voor financiering: voor diverse voorzieningen gelden diverse financieringsstromen en mogelijkheden. Zo zijn gemeenten verantwoordelijk voor de financiering van onderwijshuisvesting, terwijl zorgvoorzieningen een breed palet aan financieringsstromingen hebben. Denk hierbij aan de ‘huisvestingscomponent’ in de zorgkostentarieven van verzekeraars, eigen vermogen, leningen en huurconstructies van bijvoorbeeld een woningcorporatie of een maatschappelijk verhuurder. Daarnaast zijn er subsidies mogelijk, zoals de Specifieke uitkeringen (SPUK) van de Rijksoverheid voor voorzieningen op het gebied van sport, cultuur en zorg. Maatschappelijk vastgoed mag niet commercieel verhuurd worden, of hooguit voor een klein deel. Dat kan investeerders afschrikken, maar er zijn ook steeds meer investeerders die juist werk willen maken van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Dat kan bijvoorbeeld met het zogeheten impact investeren, waarbij financieel rendement en maatschappelijke waarde even belangrijke doelstellingen zijn. Ook publiek-private samenwerkingen (pps) komen steeds vaker voor. Daarbij realiseert een private partij of een privaat consortium een gebouw in samenwerking met publieke organisaties als toekomstige gebruikers, die het vervolgens tegen een ‘maatschappelijk tarief’ kunnen verhuren.

Het initiatief voor het realiseren van maatschappelijk vastgoed ligt vaak bij een gemeente, die ook regels opstelt over de ruimte die wordt gereserveerd voor maatschappelijke functies. De gemeente treedt ook vaak op als procesregisseur: zij brengt betrokken partijen samen. Denk daarbij aan woningcorporatie(s), gebiedsontwikkelaars, onderwijs- en opvanginstellingen, zorg- en welzijnsaanbieders, sportverenigingen, culturele instellingen en veiligheidsdiensten zoals brandweer en politie. Doorgaans is het niet de ontwikkelaar die alle betrokkenen samen om tafel roept voor het realiseren van maatschappelijk vastgoed. De gebiedsontwikkelaar is hiervoor wel onmisbaar en maakt daar ook in de (financiële) plannen ruimte voor, vanuit de gedachte dat een wijk pas compleet is als er ook voorzieningen zijn. Maatschappelijk vastgoed is dus onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling. Hoe eerder de betrokken partijen samen om tafel zitten, hoe beter. Een van de gemeenten die daar serieus werk van maakt, is Veenendaal. Als een gebiedsontwikkeling begint, heeft vaak geen van de betrokken partijen nog goed zicht op de maatschappelijke voorzieningen die daar eventueel al (in de buurt) zijn en welke nog ontbreken. Veenendaal vindt het belangrijk om in een vroeg stadium ‘meters en euro’s aan elkaar te koppelen’. De gemeente stelde samen met ingenieursadviesbureau Sweco referentiewaarden op voor eerstelijnszorg, onderwijs, welzijn, sport, cultuur en groen. Daarin zijn ook bevolkingsprognoses meegenomen, bijvoorbeeld gebaseerd op toekomstige nieuwbouw. Zo’n vooruitziende blik lijkt wellicht vanzelfsprekend, maar is dat nog niet voor alle gemeenten. Het gebeurt bijvoorbeeld nog weleens dat een grote nieuwbouwwijk wordt opgeleverd, waarin geen ruimte is ingetekend voor bijvoorbeeld huisartsen en fysiotherapeuten. Deze zorgverleners zijn vervolgens overgeleverd aan commerciële huurprijzen en zien daardoor vaak af van vestiging in de nieuwe wijk. Gemeenten kunnen dit voorkomen door in een vroeg stadium vast te leggen hoeveel ruimte er moet zijn voor bepaalde voorzieningen, tegen een ‘maatschappelijke huurprijs’. Deze blinde vlek lijkt inmiddels steeds kleiner te worden, onder meer door landelijke afspraken tussen huisartsen en gemeenten.

Wat is beter: eerst de inwoners en dan de voorzieningen, of andersom? Op papier is het natuurlijk ideaal als bibliotheek, basisschool en fysiotherapeut al in de wijk zitten op het moment dat bewoners hun intrek nemen. In de praktijk lopen de inwoners vaak voor op de voorzieningen en ‘vult’ een wijk zich hybride Het voordeel van vroege voorzieningen is dat er meteen sociale cohesie ontstaat als nieuwe wijkbewoners elkaar tegenkomen op het schoolplein of bij een buurtmaaltijd in het gemeenschapshuis. Dergelijke voorzieningen zorgen er bovendien voor dat mensen sneller naar zo’n nieuwe wijk verhuizen en vanaf het begin een hoge woonkwaliteit ervaren. In de praktijk is dat vaak niet haalbaar. Voor gemeenten, zorginstellingen en scholen is het een grote fi nanciële last om complete voorzieningen op te tuigen nog voor de mensen er zijn die daar gebruik van maken. Naast een last is dat ook een risico: komt die verwachte bevolkingsomvang en -samenstelling er wel écht?

Een belangrijke uitdaging waar bezitters en gebruikers van maatschappelijk vastgoed voor staan, is de verduurzaming van de panden. Of in het geval van nieuwbouw: een zo duurzaam mogelijk pand te realiseren. Regelgeving dwingt verduurzaming af, maar vaak willen initiatiefnemers of betrokken partijen ook bewust een duurzaam gebouw, omdat dat aansluit bij het maatschappelijk verantwoorde gebruik ervan. De gemeente Venlo heeft op dit gebied een voorbeeld voor de regio willen neerzetten. Het ‘nieuwe’ stadskantoor is inmiddels tien jaar oud, maar nog steeds state-of-the-art duurzaam. Het gebouw is niet alleen energieneutraal, maar zuivert ook de lucht met een groene ‘longgevel’, die tegelijkertijd fungeert als een verticaal stadspark met een grote diversiteit aan planten en insecten. Al het gebruikte materiaal is herbruikbaar. Zo luxe-annex-duurzaam als in Venlo is voor veel maatschappelijk vastgoed niet haalbaar, alleen al vanwege de kosten. Maar de regelgeving dwingt wel verduurzaming af in deze sector. Gemeentekantoren moeten al sinds 2023 energielabel C hebben. Vanaf oktober 2025 moet jaarlijks 3 procent van het vloeroppervlak van alle gebouwen van publieke instanties naar op z’n minst bijna energieneutraal worden gerenoveerd. Medio volgend jaar moet maatschappelijk vastgoed een energielabel hebben dat zichtbaar is voor het publiek. Bij verkoop, verhuur of oplevering is zo’n energielabel nu al verplicht. De stip op de horizon ligt bij 2040: dan moet al het maatschappelijk vastgoed circulair en energieneutraal zijn.

De komende jaren is er op het gebied van verduurzaming dus fl ink werk aan de winkel, of het nu om een groot gemeentehuis gaat of om een klein wijkgebouw. Niet de techniek, maar de fi nanciering van die verduurzaming is de grootste uitdaging. Het goede nieuws is dat er naast alle technologische innovaties ook innovaties zijn op het gebied van fi nanciering. Naast de publiek-private samenwerkingen die aan populariteit winnen, zijn er ook Energy Service Companies (ESCo’s). Dit zijn bedrijven die de aanleg en het onderhoud en beheer van de (klimaat)installaties van gebouwen overnemen. Zij fi nancieren dat vanuit de gegarandeerde energiebesparing. Een ESCo-constructie wordt meestal voor tien tot twintig jaar afgesloten.

Uitdagingen zijn er dus voldoende voor maatschappelijk vastgoed: regels, financiering, verplichte verduurzaming. Tegelijk zijn er ook volop kansen: maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt steeds gewoner, op het gebied van financiering en verduurzaming zijn er veelbelovende innovaties én maatschappelijk vastgoed heeft het tij mee. Digitalisering en individualisering hebben de afgelopen decennia bijgedragen aan ons geluk, maar we realiseren ons ook dat die ontwikkelingen hun grenzen hebben. Er blijft behoefte aan fysieke ontmoetingsplekken. Maatschappelijk vastgoed voorziet in die behoefte: het biedt de ruimte voor ons welzijn.