We moeten weer oog krijgen voor elkaars belang en risico's delen
De afspraken die afgelopen december werden gemaakt op de Woontop liegen er niet om. Procedures worden aangepast om de regeldruk te verlagen. Ook wil het kabinet meer grootschalige bouwlocaties aanwijzen om de ambitie van honderdduizend nieuwe woningen per jaar te verwezenlijken. Van die nog te bouwen woningen moet twee derde betaalbaar zijn voor huishoudens met een laag en middeninkomen. Daarvoor stelt het kabinet € 7,5 miljard beschikbaar bovenop de eerder toegezegde € 12,5 miljard. De vraag of het pakket aan maatregelen genoeg is om de woningmarkt te repareren, is lastig te beantwoorden. Het formuleren van de oorzaken die de woningmarkt zo weerbarstig maken is eenvoudiger, vinden Peter Boelhouwers, hoogleraar huisvestingssystemen bij de TU Delft, en Aeisso Boelman, partner bij Fakton en specialist op het gebied van publiek-private samenwerking (pps) bij vastgoeden gebiedsontwikkeling.
Waarom functioneert de woningmarkt niet goed?
Peter Boelhouwer: ‘Een aantal eigenschappen van een goed functionerende markt ontbreken. Alleen al de lange tijd die het kost om te bouwen, zorgt dat vraag en aanbod lastig met elkaar in evenwicht komen. Het marktfalen is in Nederland heel extreem. De aanbodelasticiteit – hoe goed is het aanbod in staat om op de vraag te reageren? – is slecht. Er is amper een verband. Dat heeft te maken met hoe we het bouwproces georganiseerd hebben. De strikte ruimtelijke beperkingen veroorzaken veel vertraging. Het duurt zo tien jaar voordat je een nieuwe woonwijk hebt gebouwd. Dan is het onzeker of de markt nog behoefte heeft aan die huizen. Daarnaast is er een cyclisch beleid. Als de vraag hoog is ondersteunen we de kopers, terwijl je dan juist het aanbod moet stimuleren. In plaats van cyclisch beleid hebben we behoefte aan anticyclisch bouwbeleid. Vlak na de kredietcrisis werden woningcorporaties bijvoorbeeld extra belast terwijl het al moeizaam ging. De woningmarkt is door dat beleid in Nederland veel harder geraakt dan in andere landen.'
Je hoeft niet out of the box te denken. Gewoon zorgen dat je voldoende ambtenaren hebt en je ruimtelijke ordening op orde is.
Aeisso Boelman: ‘Naast de gevolgen van regulering en inconsistent beleid speelt er nog iets. Bij de woningbouwopgave zijn veel verschillende actoren betrokken. Die ontwikkelaars, bouwers, beleggers, financiers, woningcorporaties, gemeenten, provinciale en rijksoverheid begrijpen maar weinig van elkaar. Het zou alleen al helpen als publieke en private partijen zich meer interesseren voor elkaar. Er is zo weinig uitwisseling. Op een congres van gemeentelijke grondbedrijven zie ik vaak alleen gemeentelijke experts. Als ik aan ze vraag wie er naar de PROVADA, de grootste vastgoedbeurs van Nederland, gaat steekt 5 procent zijn hand op. Omgekeerd geldt dat ook. Mensen die dagelijks met elkaar aan tafel zitten, gaan niet naar elkaars congressen. Dat is eigenlijk best vreemd. Als Fakton dragen we bij aan de samenwerking – we zijn een oliemannetje dat ervoor zorgt dat partij A beter met partij B praat – maar het zou eigenlijk veel makkelijker moeten gaan. Van alle problemen is dit het makkelijkst op te lossen.
Het kabinet-Schoof beloofde twee maatregelen om sneller te bouwen: een planbatenheffing en een grondbelasting. Hoe zinvol zijn die maatregelen?
Boelman: ‘Ik vind ze beperkt zinvol. Of je het nu over planbatenheffing, inbrengwaarde, het kostenverhaal of een taxatierichtlijn hebt, het gaat allemaal over hetzelfde. Wat is de waardestijging van grond als je van bijvoorbeeld bedrijvigheid of akkerbouw naar woningbouw gaat en aan wie valt die waardesprong toe: aan de eigenaar, de marktontwikkelaar of aan de publieke zaak? Ik vind zo’n planbatenheffing beperkt zinvol, omdat er in veel gevallen helemaal geen waardesprong is. Ik woon in Den Haag waar in de wijk Binckhorst veel bedrijvigheid wordt ingeruild voor woningbouw. Daar heb je helemaal geen waardesprong. Wat er nu staat heeft een hogere waarde dan de grondwaarde van wat er straks komt. Ik denk dat het eenvoudiger kan. Mijn stelling is: je hoeft niet allerlei nieuwe instrumenten te bedenken om de waardesprong te verdelen en de kosten te verhalen. Dat is in de basis al goed geregeld. Publieke partijen moeten gewoon duidelijk zijn over het kostenverhaal. Als je hier wil bouwen is dit het programma en moet je betalen voor deze kosten. Voorwaarde is wel dat je de inbrengwaarde aanpast. Breng die naar de huidige waarde in plaats van de toekomstige waarde, zodat je als gemeente geld overhoudt voor betaalbare woningen. Zo voorkom je dat de huidige eigenaar met een grote zak geld wegloopt.’
Nederland is te klein om alle sectorale eisen te vervullen
Boelhouwer: ‘Een planbatenheffing vind ik op termijn wel goed. Als je de waardesprong van grond kan afromen, dan hou je geld over waarmee je de kwaliteit van een bouwplan kan verbeteren. Ook verdwijnen woningbouwsubsidies dan niet langer in de grondprijs. Daar gaan we alleen nu niets van merken. Veel grond is al aangekocht en voor we die wetgeving hebben ingevoerd zijn we jaren verder. Bij grondbelasting heb ik vraagtekens. Je schrikt investeerders af. Wie niet binnen twee jaar bouwt, riskeert een boete terwijl het probleem vaak niet bij de marktpartij ligt. Meestal speelt er iets anders: een slepende beroepsprocedure bij de Raad van State of onuitvoerbare eisen van een gemeente. Dat grond bewust niet bebouwd wordt, kom ik nauwelijks tegen. Die grondbelasting is een paardenmiddel dat je niet nodig hebt. Een gemeente heeft al aardig wat drukmiddelen om marktpartijen in beweging te krijgen, zoals het onteigeningsrecht, het voorkeursrecht en de bouwplicht. Dat gespeculeer met stukken grond in de Merwedekanaalzone in Utrecht had je daarmee kunnen voorkomen. Die maatregelen zijn in onbruik geraakt omdat gemeentes zich vanwege de risico’s niet meer bezighielden met actief grondbeleid. Vaak is het grondbedrijf opgeheven en de knowhow verdwenen. Dat is een groot probleem. Plannen van marktpartijen blijven op de plank liggen omdat het ontbreekt aan ambtelijke capaciteit.'
Wat zou helpen om een snellere beschikbaarheid van grond te realiseren?
Boelhouwer: ‘We moeten weer terug naar het oude Vinex-beleid. In pps-projecten krijgen partijen oog voor elkaars belang, gaan ze risico’s delen en elkaars problemen oplossen. Een gemeenschappelijke grondbank is een ander instrument waarmee je dat bereikt. Je koopt gemeenschappelijk grond in. Zo kun je een businesscase maken waarin je met de winst van de ene locatie kan bouwen op een andere locatie waar je het verlies neemt. In Utrecht werd met Leidsche Rijn geld verdiend. Van die opbrengst kon elders in de stad gebouwd worden.
Die directeur van een grote marktpartij die vindt dat het anders moet, zou eigenlijk wethouder in zijn eigen gemeente moeten worden
Boelman: ‘Dat zie ik ook zo. Het is belangrijk dat gemeenten weer pps-projecten durven te starten. Ze nemen het initiatief als de markt het niet doet. Veel meer gemeenten durven een voorkeursrecht te vestigen. Het geld van het Rijk helpt daarbij. Wat ook helpt is een consistent beleid. Als beleid breed wordt gedragen in een gemeenteraad en niet alleen binnen een coalitie, dan kan je een uitgezette lijn doortrekken na vier jaar in plaats van alles weer om te gooien na verkiezingen. Daar hebben politici een eigen verantwoordelijkheid in. En maak als gemeente inzichtelijk wat je plannen zijn in een gebied. Zorg voor duidelijke nota’s waarin staat waar je gaat investeren in bijvoorbeeld waterretentie, een park of ontsluiting, zodat een ontwikkelaar of corporatie weet hoeveel hij daarvoor moet gaan betalen. Op die manier heb je een financieel ontwikkelkader. Nu is er vaak wel een ruimtelijke visie op een gebied maar zonder financiële cijfers. Dat die cijfers ontbreken is voor een deel voorzichtigheid, want als je alles vastlegt heb je geen manoeuvreerruimte meer.’
Is een systeemhervorming nodig of hebben we meer baat bij praktische oplossingen?
Boelhouwer: ‘Het allerbelangrijkste is transparantie tussen overheden en marktpartijen, zodat voor iedereen duidelijk is wat wel en niet kan. In Amsterdam doen ze dat al jaren. Daar hebben ze afspraken met beleggers over middenhuurwoningen. Als je aantoont dat je een bescheiden rendement realiseert op die woningen, dan krijg je korting op de grondprijs. Dan spreken ze af dat de eerste vijfentwintig jaar de huren heel bescheiden stijgen. Daarna gaat het naar de vrije sector. Zo ingewikkeld is het niet. Met zulke afspraken zorg je dat ambities stroken met de realiteit. Als je het niet passend krijgt, kun je drie dingen doen. Op andere plekken bouwen waar het goedkoper is, de kwaliteitseisen verlagen of het subsidiëren. Dan stop je er als gemeenschap geld in. Dat hebben we in het verleden ook altijd gedaan. Het wiel is allang uitgevonden.’
Boelman: ‘Daar ben ik het mee eens.’
Hoe maak je het verdienmodel voor beleggers en ontwikkelaars sluitend ondanks huurrestricties en hoge kosten?
Boelhouwer: ‘Als je alle partijen zo ver wil krijgen om te investeren, moet je zorgen dat ze een bescheiden rendement kunnen maken. Een beleid dat enerzijds heel zware fiscale heffingen oplegt en aan de andere kant de huur reguleert, is bijna surrealistisch. Daarmee jaag je beleggers weg. Dat doen ze in het buitenland beter. Daar worden woningcorporaties niet met vennootschapsbelasting om de oren geslagen. Institutionele beleggers hebben daar geen last van de earningsstrippingmaatregel. Die bepaalt dat de renteaftrek voor vastgoedbedrijven maar tot een bedrag van € 1 miljoen euro is toegestaan. Het zou ook helpen als er meer rekening wordt gehouden met de vraag van consumenten. Nu wordt er te eenzijdig gekeken naar starters, terwijl uit onderzoek van de NVM blijkt dat doorstromers gemiddeld € 7,5 ton voor een woning kunnen betalen. Bouw dus meer woningen waarnaar gevraagd wordt. Meer dan vijftigduizend ouderen staan op de wachtlijst voor een knarrenhof omdat ze behoefte hebben aan een andere manier van wonen. De eis dat twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare huizen bestaat moet van tafel. Kijk liever bij de ontwikkeling van een bouwprogramma naar wat er vrij komt in de bestaande woningmarkt en waar de koopkrachtige vraag zit.’
Boelman: ‘De focus op betaalbare woningen en de starheid in publieke kaders is inderdaad te eenzijdig. In Leiden ben ik voorzitter van de Leidse Samenwerkingstafel Woningbouw. Daar overweegt de gemeente na goede gesprekken met de markt om normen aan te passen. Op die manier wordt de bouw van een groter type woning gestimuleerd, waarmee het treintje op gang komt. Ik denk dat je normen moet blijven stellen aan sociale huur en goedkope woningen, maar het hoeft niet in steen gebeiteld te zijn.’
Wat vindt u van de pogingen die de politiek neemt om het tij te keren?
Boelman: ‘Ik ben heel blij met de aandacht die Hugo de Jonge heeft gegeven aan het dossier wonen en ruimtelijke ordening. Hij is wel wat te voortvarend geweest. Ik denk dat De Jonge goede bedoelingen had met het reguleren van de middenhuur, maar een onbedoeld bijeffect was dat de investeringsbereidheid afnam. Er is lange tijd onduidelijkheid over de middenhuurregeling geweest. Economisch zat het ook tegen. De stijgende marktrente maakte de businesscase onhaalbaar. Ik vind de reacties op politieke plannen overigens vaak overdreven. We vragen dat de politiek zaken oplost, maar als ze in beweging komt is het weer niet goed. Die directeur van een grote marktpartij die vindt dat het anders moet, zou eigenlijk wethouder in zijn eigen gemeente moeten worden. Dat gebeurt jammer genoeg vrijwel nooit.’
Boelhouwer: ‘Dat politici erkennen dat er een probleem is, vind ik positief. We komen uit een tijd waar de Rijksbouwmeester riep dat we helemaal niet zoveel hoefden te bouwen. Er is ook serieus geld beschikbaar gesteld. Wat ons opbreekt is dat het Rijk de ruimtelijke ordening de laatste vijftien jaar heeft verwaarloosd. Die nota’s van De Jonge waren mooie overzichten met uitgangspunten, maar er werden geen keuzes over ruimtelijke ordening gemaakt. Dat moet wel. Nederland is te klein om alle sectorale eisen op het gebied van waterberging, energie, landbouw, natuur en woningbouw te vervullen. Daarvoor hoef je niet out of the box te denken. Gewoon zorgen dat je voldoende ambtenaren hebt en je ruimtelijke ordening op orde is.’
Zijn er buitenlandse successen die we kunnen kopiëren?
Boelhouwer: ‘Daarvoor zijn de verschillen te groot. In Parijs hebben ze voor het olympisch dorp in vier jaar tijd achtduizend woningen gebouwd in een achterstandswijk. Een resultaat dat veel zegt over de doorzettingsmacht van de overheid in dat land. In Nederland heeft het Rijk zijn zaakjes niet op orde. Hier stappen ministeries en waterschappen naar de Raad van State om plannen tegen te houden die de minister van Volkshuisvesting wenselijk acht.’
Boelman: ‘Ik zou de andere kant willen belichten. Ik ben vooral positief dat er weer publiek-private initiatieven zijn op woningbouwgebied. Er zijn goede initiatieven zoals de Gnephoek. Daar is heel lang weerstand van de provincie geweest tegen een initiatief van de gemeente en marktpartijen om woningbouw te ontwikkelen. Uiteindelijk heeft de vorige minister daar voor het momentum gezorgd. Het Rijk stelt in de Gnephoekpolder bij Alphen aan de Rijn een fors bedrag beschikbaar voor duizenden woningen en natuurontwikkeling. Met het aangaan van zulke pps-projecten, waarin gemeenten en marktpartijen een gebied ontwikkelen, zetten we de toon in Nederland.’
