Van stewardessenwoning tot knarrenhof

Voor de arbeiders die in 1888 met hun gezinnen van de sloppenwijken van Liverpool verhuisden naar Port Sunlight moet het contrast enorm zijn geweest. Naast de zeepfabriek die ze van werk voorzag, stonden vrijstaande woonblokken omringd door groen. In plaats van de honderd woningen per hectare die gebruikelijk was, telde Port Sunlight op dezelfde oppervlakte niet meer dan vijfentwintig woningen. Er was een ziekenhuis, een bibliotheek en een openluchtzwembad. Port Sunlight was het geesteskind van een van de grondleggers van Unilever, William Hesketh Lever. Hij werd later zelfs in de adelstand verheven voor zijn medemenselijkheid. ‘De woningen waren een enorme vooruitgang ten opzichte van de dan gebruikelijke “back to backs”- bouw’, aldus stadshistoricus Tim Verlaan. Deze term staat voor de huizen die in grote haast werden gebouwd om de grote stroom fabrieksarbeiders te huisvesten die door de industriële revolutie naar de stad trok. Het zorgde voor bouwkundig slechte huizen. Goedkoop gebouwd in nauwe straten waar gezinnen vaak in een kamer woonden. De moderne arbeiderswoningen die ervoor in de plaats kwamen, hadden een functionele indeling met een keuken en een eet- en woonkamer. Verlaan: ‘Mensen kregen voor het eerst de rust en de ruimte om zich na een dag hard werken op te laden. Er speelde ook een eigenbelang bij de fabrieksdirecteuren die tuindorpen lieten aanleggen voor hun personeel. Je wilt dat arbeiders productief zijn. Maar hun gezondheid liet juist veel te wensen over. In het Verenigd Koninkrijk kon bij aanvang van de Eerste Wereldoorlog een derde van de arbeiders in Manchester niet gemobiliseerd worden, omdat ze een te slechte gezondheid hadden.

Ook Nederland kende zijn voorbeelden van wijken die werden aangelegd voor de arbeiders. De technische onderneming Stork kocht in Hengelo vijftien hectare grond voor de aanleg van tuindorp ’t Lansink. Het doel: ‘den aanleg eener kolonie van goede woningen voor arbeiders en beambten eene prettige, frissche omgeving te scheppen.’ Er kwam zelfs een hotel en een eigen fabrieksschool. In 1910 startte Philips met de aanleg van het Philipsdorp, een tuindorp voor de werknemers van Philips op het grondgebied van de gemeente Strijp. Vlak naast de Philipsfabrieken, zodat medewerkers dicht bij hun werk konden wonen. De woningen waren bedoeld voor verschillende inkomensgroepen binnen het bedrijf. Er werden rijtjeshuizen, appartementen en eengezinswoningen gebouwd. Philips zorgde ook voor bedrijfsscholen, parken en sportvoorzieningen. De initiatieven van fabrieksdirecteuren en in hun kielzog de eerste woningcorporaties waren in eerste instantie kleinschalig, maar ze droegen de kiem van wat halverwege de vorige eeuw uitgroeide tot de verzorgingsstaat. Er waaide een nieuwe wind na de oorlog. De overheid ontfermde zich over minderheden als ouderen, jongeren en studenten. ‘Dat drukte zijn stempel op hoe er gebouwd werd’, aldus Verlaan. ‘Er kwamen studentenwoningen, verzorgingshuizen en hateenheden (huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens). De gedachte was: je kunt het niet overlaten aan de markt. Bij het bouwen van de hateenheden werd nagedacht over de sociale aspecten. Bewoners konden meepraten over het ontwerp. Er was ruimte voor ontmoetingsplekken en een gemeenschappelijke keuken. De woningen werden ontworpen door sociaal geëngageerde architecten. Ook ouderen hadden recht op een woning in de eigen buurt. Je kon de woonvormen niet los zien van de emancipatie van deze groepen.’

Toch staat doelgroepgericht bouwen weer in het brandpunt van de belangstelling. Het komt niet alleen de bewoners ten goede omdat er beter naar hun wensen geluisterd wordt, maar het draagt ook bij aan de kwaliteit van de stad. Zo maakt deze aanpak het eenvoudiger om woningen specifiek toe te wijzen aan mensen met beroepen zoals verzorgers, leraren of politieagenten of aan mensen die al langere tijd in de gemeente wonen of werken. Op het voormalige Defensieterrein in Utrecht is een wooncomplex De Generaal opgeleverd waar woningzoekenden met een vitaal beroep zoals leraren, agenten en verpleegkundigen voorrang krijgen bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Zij wonen daar samen met kwetsbare bewoners die uit een zorginstelling komen. Het is een voorbeeld van hoe een zorgzame buurt wordt gecreëerd. Het creëren van een veerkrachtige buurt vraagt om een zorgvuldig proces, vindt Verlaan. ‘Domweg bevolkingsgroepen mengen werkt niet. Het heeft geen zin om in een achterstandsbuurt fl ats te slopen en er duurdere woningen voor in de plaats te bouwen. De komst van kapitaalkrachtigere bewoners zorgt er niet automatisch voor dat een buurt beter wordt. Je moet investeren in mensen. Geef ze een stem in de inrichting. Zorg dat ze zich betrokken voelen.’

Voor Jannie Vinke, architect van ANA architecten, is het vanzelfsprekend om doelgroepgericht te bouwen. ‘Als je top-down naar een ontwerp kijkt, denk je in termen van structuur, efficiency en praktische haalbaarheid. Door te focussen op de doelgroep kijk je veel meer door de ogen van de bewoner. Hoe beleeft die dat gebouw? Dat levert nieuwe inzichten op. Ontwerpen voor een doelgroep heeft als voordeel dat je meer aanknopingspunten hebt om kwaliteit te leveren. Hoe zorg je ervoor dat ze de woning optimaal kunnen gebruiken? Door de nadruk op hoe het gebruikt wordt, krijgt het gebouw ook een uitgesproken karakter.’ Een voorbeeld van zo’n gebouw met een uitgesproken karakter is The Family, een wooncomplex met betaalbare gezinsappartementen op loopafstand van het centrum van Delft. Het gebouw is ontworpen voor stadsgezinnen. Vinke: ‘Voor gezinnen die in de stad willen blijven wonen, zijn weinig goede, betaalbare oplossingen. Hoe zou een appartement vanuit het perspectief van een gezin eruit kunnen zien? Welke keuzes maak je dan? In Nederland zijn appartementen nooit eerder voor die doelgroep ontworpen.

Voordat we begonnen met het ontwerp, zijn we eerst vragen gaan stellen aan de doelgroep. Als je met ze in gesprek gaat, hoor je welke specifieke wensen ze hebben. Zo is het voor gezinnen met opgroeiende kinderen bijvoorbeeld belangrijk dat ieder zijn eigen plek heeft. In een ruime eengezinswoning is dat vanzelfsprekend, maar niet in een appartement. Opdrachtgever BPD wilde de appartementen in de middenhuurcategorie houden, zodat ze betaalbaar bleven. Dat zorgt ervoor dat het aantal vierkante meters beperkter is. Voor ons ontwerp betekende het dat we bij de indeling van de woningplattegrond meerdere woonplekken hebben gecreëerd in plaats van één grote woonkamer. Zodat de een zijn huiswerk kan maken terwijl de ander een online meeting van zijn werk heeft. Om de oppervlakte in de woning te compenseren, beschikt het appartementencomplex over een aantal gemeenschappelijke faciliteiten. Er is een ruimte waarin je een feestje kan geven en een ruimte om in te klussen. We hebben ook leefgalerijen – dit zijn brede galerijen die grenzen tot aan de voordeur en dienst doen als sociale ontmoetingsruimte – en we hebben zelfs een glijbaan als alternatief voor de trap gecreëerd.’ Ook ouderen vormen een doelgroep die vraagt om een specifieke invulling van hun woonbehoefte. Voor Eigen Haard in Amsterdam ontwierp ANA architecten 52 nieuwe ouderenwoningen. Vinke liet een klankbordgroep van ouderen in de buurt zelf tekenen wat ze belangrijk vinden. ‘Zo kom je erachter wat ouderen ertoe verleidt om die stap te maken. Sommige ouderen willen collectiviteit in zo’n gebouw, zodat je een aanleiding hebt om elkaar tegen te komen en gezellig een praatje te maken, terwijl andere juist een comfortabel appartement zoeken met privacy. Die wensen hebben we vertaald in het gebouw. We hebben het gebouw in tweeën gedeeld. In het linkerdeel hebben we galerijen aan de ene zijde en buitenruimtes aan de andere. In het andere deel hebben we de buitenruimtes en galerijen gecombineerd. Daar ontstaat dus meer interactie.’

Ook in Duitsland wordt op dit moment fors gebouwd om de woningtekorten zoveel mogelijk aan te vullen. BayernHeim, een door de staat Beieren opgerichte woningcorporatie, ontwikkelt betaalbare huurappartementen in de hele staat met een focus op gebieden waarin sprake is van woningnood. Sinds de start in 2018 heeft BayernHeim in totaal 6.500 appartementen gerealiseerd. Ralph Büchele, ceo bij BayernHeim, weet dat betaalbare appartementen bouwen betekent dat je ook oog hebt voor de sociale balans. Büchele: ‘We willen dat de bewoners van onze appartementen zoveel mogelijk een afspiegeling vormen van de omwonenden op die locatie. Op die manier zorg je voor een buurt die in sociaal opzicht stabiel is. De doelgroep waar wij voor bouwen bestaat uit mensen uit lage en middeninkomensgroepen, die zonder ondersteuning moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt. BayernHeim bouwt vaak meer dan honderd woningen op een locatie. Door de omvang heeft zo’n buurt een significante impact op de ontwikkeling van de stad. Daarom besteden we veel aandacht aan het vinden van de juiste huurdersmix.’ 

Hoe doet BayernHeim dat? ‘Als eigenaar en verhuurder kiezen we onze huurders. Dat geeft ons de mogelijkheid om de huurdersportefeuille vorm te geven’, legt Büchele uit. Dat is een verschil met Nederland. Daar bestaat onderscheid tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector, en is het niet gebruikelijk dat verhuurders worden onderverdeeld in verschillende doelgroepen. BayernHeim beoordeelt bij iedere nieuwe locatie vooraf hoe de ideale mix van huurders er voor de buurt uitziet. Büchele: ‘Dan kijk je naar leeftijd, de grootte van een huishouden en inkomen. Wat is de juiste balans tussen oudere en jongere huurders? Tussen alleenstaanden en gezinnen of tussen mensen met een minimum- of een middeninkomen? Het vinden van de juiste samenstelling lukt in de praktijk heel aardig, al moet er altijd een afweging gemaakt worden tussen tijd en kwaliteit. Je wil enerzijds graag snel verhuren, maar dan loop je het risico dat de verdeling niet optimaal is. Naar de meest geschikte huurders moet je misschien langer zoeken. Voor mij is het kiezen tussen die twee opties geen dilemma. Ik heb liever twee maanden een leeg appartement en daarna de juiste huurder dan dat ik het appartement direct verhuur aan een minder geschikte kandidaat. Als je daarbij steken laat vallen, dan moet je er als verhuurder heel veel energie insteken om dat te corrigeren. Het helpt dat we als BayernHeim ver vooruitkijken. In de plannen rondom onze verhuur en de sociale binding gaan we uit van vijftig jaar. Dat maakt het eenvoudiger om de tijd te nemen.’

BayernHeim werkt bij grote bouwplannen regelmatig samen met private marktpartijen, waarbij de woningcorporatie het sociale woningdeel voor haar rekening neemt. ‘Onze meerwaarde in zo’n samenwerking zit vooral in het feit dat ze met ons een grote investeerder aan tafel hebben’, aldus Büchele. ‘Dat geeft zekerheid. Het is een win-winsituatie.’ Zien gemeenten de meerwaarde van zo’n aanpak? ‘We werken goed samen, al zie je soms verschillende belangengroepen ontstaan. De voorstanders willen graag betaalbare woonruimte. Het tegengeluid komt van degenen die bang zijn voor een te grote concentratie van sociale woningbouw. Komen er niet te veel werklozen of mensen met een migratieachtergrond? Ze zijn bang dat zo een sociaal instabielere buurt ontstaat. Gelukkig kunnen we dat vooroordeel ontkrachten met onze aanpak. In Ingolstadt bouwen we op dit moment een stadswijk met meer dan vierhonderd sociale huurwoningen. De appartementen variëren van een tot vijfkamerappartementen. Ieder appartement heeft een eigen loggia, terras of balkon. Tussen de gebouwen worden ruimtes met veel groen gecreëerd, terwijl op het terrein ook een kinderdagverblijf en ontmoetingsruimtes worden gebouwd. Ook komt er een ondergrondse parkeergarage. Zo voorkomen we dat geparkeerde auto’s overlast in de buurt veroorzaken. Dergelijke investeringen zijn mogelijk door de schaal waarop we bouwen. Daardoor kunnen we de kosten per vierkante meter laag houden.’ Het expliciet toewijzen van woningen aan mensen met specifi eke beroepen gebeurt in Beieren niet. ‘We maken geen onderscheid tussen beroepen, maar kijken naar het inkomen. Ik onderschrijf wel de gedachte achter het Nederlandse beleid. Ook in Beieren willen we mensen met lage en middeninkomens ondersteunen, maar tegelijkertijd cruciale beroepen zoals verplegend personeel kansen geven op goede woonruimte. Dat brengen we ook in de praktijk. Alleen doen wij het impliciet en niet expliciet.’

• Tim Verlaan is als universitair docent verbonden aan de afdeling Geschiedenis van de Universiteit van Amsterdam en doet onderzoek naar de sociaal-economische, politieke en culturele geschiedenis van West-Europese steden.
• Jannie Vinke studeerde psychologie en bouwkunde. Sinds 1997 is zij eigenaar van ANA architecten. Daarnaast is ze gastdocent bij de Academie van Bouwkunst in Amsterdam en aan de TU Delft.
• Ralph Büchele is algemeen directeur van BayernHeim, een door de staat Beieren opgerichte woningcorporatie. Hij heeft een achtergrond als civiel en industrieel ingenieur.