Bouwen als onderneming: overheid en markt trekken samen op

De schaarse ruimte in Nederland zorgt ervoor dat nieuw te bouwen woningen verscheidene concurrenten hebben. Natuur, economie, landbouw en infrastructuur eisen ook hun plek op. Bovendien beperken de stikstofproblematiek en de volle elektriciteitsnetten de bouw- en aansluitmogelijkheden. Alle reden dus om over de knelpunten te praten en dat gebeurt ook veel, zien Helma Born en Chris Kuijpers. Het kan ook anders, zeggen zij. Nieuwe wet- en regelgeving helpt daarbij. Daarnaast is ook een andere mindset nodig, waarbij overheid en markt transparanter zijn naar elkaar toe, oog hebben voor elkaars belang, elkaar vasthouden en samen alvast beginnen met wat wél kan

Kuijpers: ‘Zeker. Je moet problemen als stikstof of netcongestie niet wegpoetsen. In sommige gebieden zijn die problemen ook echt groot. Maar mijn ervaring is dat veel projecten niet eens bij de echte knelpunten uitkomen, omdat ze al een stadium eerder stranden op botsende standpunten. Soms vertrouwt een overheid marktpartijen niet voldoende of houdt een marktpartij na gemaakte kosten vast aan iets dat niet meer zo goed past in wat de politiek wil. Als standpunten niet veranderen, komen er te weinig woningen. De woningzoekenden zijn het kind van de rekening.’ Born: ‘Knelpunten komen soms heel vroeg in een project op tafel, terwijl je misschien nog wel zes of zeven jaar hebt om een oplossing te vinden voor bijvoorbeeld stikstofproblematiek of netcongestie. Die problemen worden dan gezien als onneembare obstakels. De vraag zou moeten zijn: kunnen we in onze planvorming en in onze samenwerking ruimte maken om gaandeweg een oplossing te vinden? Dat vraagt dat je er niet voor wegloopt, maar ook niet meteen al concludeert dat iets dus niet kan.’

Kuijpers: ‘Ik ben zeker voor integraliteit. Maar een integrale benadering kan ook verlammend werken, juist als je er heel vroeg mee begint. Voor de nieuwe Haagse wijk De Binckhorst moet zogeheten hoogwaardig openbaar vervoer komen, een HOV-lijn. Nog voordat de stop van die lijn was bepaald, wilde de gemeente al parkeernormen vastleggen. Een besluit over de lijn moest daarop wachten. Als je op die manier afhankelijkheden creëert, blijf je praten in plaats van te gaan bouwen. Dat is niet verstandig. Dus ja, we moeten verschillende onderwerpen integraal bekijken, maar niet alles hoeft op elkaar te wachten.’ Born: ‘Lang geleden ben ik begonnen in Vinexlocatie Leidsche Rijn. Toen vonden we al dat we integrale plannen maakten. In de loop der jaren zijn er nog zo veel thema’s bijgekomen, dat we inmiddels een soort hyperintegraliteit te pakken hebben. We willen met álles rekening houden en dat kunnen we ook. Maar als het nodig is moet je ook tegen elkaar zeggen: wat is in dit gebied het allerbelangrijkste? Soms heb je iets te doen voor de kwetsbare natuur, een andere keer moet in eerste instantie de infra aangelegd worden. En je hoeft niet bij ieder project op alle vlakken een 8 of een 9 te scoren.’

Born: ‘Misschien haal je bij een project een 6,5 voor je watertoets. Dat kan prima zijn als je wel het hoogheemraadschap in diverse besluiten hebt meegenomen. Liefst willen we dat alle gebiedsontwikkelingen enorm klimaatbestendig én circulair én ecologisch zijn, maar dat zijn heel hoge eisen. We kunnen ook zeggen: eerst maar eens die eerste wijk bouwen om het gebied op gang te krijgen.’ Kuijpers: ‘Helemaal mee eens. Het basisniveau is gedefinieerd in wet- en regelgeving. We gaan geen woningen bouwen die bijvoorbeeld niet veilig zijn. Maar extra ambities kunnen we niet altijd en overal waarmaken. Dat moeten gemeenteraden zich ook realiseren: als je aan die hoge ambities vasthoudt, komen die woningen er niet. Wat vind je belangrijker? Is dat top of the bill circulaire, houten woningen of snel inwoners een plek geven? Soms kan beide, andere keren moet je kiezen. We vinden het woningtekort allemaal erg, maar we handelen er niet altijd naar.’

Born: ‘Duidelijkheid over de visie voor een gebied. En als die visie er nog niet is, een gesprek daarover. Als de randvoorwaarden eenmaal bekend zijn, moeten die niet gaan zwabberen. Je bent als marktpartij misschien niet blij met alle voorwaarden die er liggen, maar je weet wel waarmee je aan de slag moet. Het is belangrijk dat beleid stabiel is. Daarnaast zijn vergunningsprocesdures natuurlijk een grote hindernis. Soms kunnen mensen met precies dezelfde argumenten een plan jarenlang tegenhouden.’ Kuijpers: ‘Daar gaat de Wet versterking regie volkshuisvesting verandering in brengen. Die wet is op het moment van dit gesprek op een kleine correctie na door de Tweede Kamer en gaat dan naar de Eerste Kamer. Deze wet maakt een einde aan de mogelijkheid om eindeloos te blijven procederen. Wat ook helpt, is dat de Raad van State prioriteit geeft aan uitspraken over woningbouw, boven uitspraken over andere onderwerpen. Er blijft natuurlijk altijd de mogelijkheid om bezwaar in te dienen – dat is een groot goed – maar procederen om alleen maar te vertragen, kan straks niet meer. Daarnaast kunnen we denk ik ook meer afvangen met een goed participatieproces in het begin.’

Kuijpers: ‘Transparantie en vertrouwen. Als je samen in een project stapt, is dat voor de lange termijn. Dat vraagt dat je elk je boeken open op tafel legt. Je gaat als het ware een huwelijk met elkaar aan. Je hoeft niet achter de komma vast te leggen hoe je op dagelijkse basis met elkaar omgaat, maar op een hoger niveau kun je bijvoorbeeld wel afspreken dat je aan tafel blijft als het lastig wordt.’ Born: ‘Vertrouwen is een werkwoord. Je kunt met elkaar organiseren wat je van de ander nodig hebt om die te kunnen vertrouwen. Soms is dat inhoudelijke informatie, soms financiële. Je kunt elkaar bestoken met lijstjes randvoorwaarden die je elk in eigen huis hebt gemaakt, maar beter is om ze aan tafel samen op te stellen, met oog voor het belang van de ander.’ Kuijpers: ‘Mijn stellige overtuiging is dat het snel kan gaan als je samen één lijstje maakt en dat vervolgens elk met je achterban bespreekt, in plaats van in omgekeerde volgorde. Dat is eerlijk gezegd geen rocket science, het is best eenvoudig. En laten we het belang van verbeelding niet vergeten: we moeten belanghebbenden beter laten zien dat we met geweldig mooie plannen bezig zijn.’ Born: ‘Wij merken inderdaad hoe goed verbeelding kan werken, in de samenwerking maar ook naar bewoners. Met AI kun je mensen heel precies laten zien hoe hun woonomgeving wordt. Ook hoe mooi het kan worden met een hoge dichtheid. Ik denk zeker dat we die mogelijkheden nog beter kunnen benutten.’

Kuijpers: ‘We hebben nu een ontwerp-Nota Ruimte. De verwachting is dat de definitieve versie na de zomer naar de Tweede Kamer kan. Er komt dan ook een uitvoeringsagenda bij. In de Nota Ruimte zijn 21 grootschalige woningbouwlocaties aangewezen die we van nationaal belang typeren, naast ongeveer 150 regionale bouwlocaties. De nota gaat de discussie beslechten over de plek waar we gaan bouwen. Dat staat straks vast. Dat geeft het Rijk een mogelijkheid om in te grijpen als het niet snel genoeg gaat.’ Born: ‘Het is fijn als die vastgestelde locaties er straks zijn. Daar kun je op duwen als het nodig is. Ik zag wel dat de samenwerking met de marktpartijen niet in de nota staat. Dat is de volgende slag die gemaakt moet worden. Misschien kunnen we al voor de zomer beginnen om de mogelijkheden op de vastgestelde locaties te verkennen. Als je samen formuleert wat je van elkaar verwacht, dwing je elkaar om alvast in te stappen.’ Kuijpers: ‘Zeker, dat is de bedoeling van de uitvoeringsagenda: concrete afspraken over projecten op de vastgestelde locaties, inclusief het tempo. Daarmee geven we ook richting aan gemeenten en provincies. 

De Nota Ruimte zet overigens ook in op het noorden en oosten van Nederland als woonlocaties. We moeten heel Nederland beter benutten. Dat vraagt wel weer die integrale benadering, want er moet in die regio’s bijvoorbeeld wel werkgelegenheid en infrastructuur zijn.’ Born: ‘Ik denk dat het goed zou zijn om met elkaar uitgangspunten te formuleren voor de komende tien, vijftien jaar. Dan kan de woningvraag weleens anders zijn. Hoe monitor je wat nodig is en houd je ruimte voor flexibiliteit en toekomstbestendigheid? Zoals ik aan het begin van dit gesprek zei: hoe bouw je “luchtgaatjes” in plannen om dingen gaandeweg met elkaar uit te vinden? Zoals we in de Vinex-periode deden met reservelocaties of schoolwoningen [red. lokalen die makkelijker veranderd kunnen worden in woningen]. Misschien kunnen we sommige woningen wel voor de tijdelijkheid bouwen, omdat we ze over vijftig jaar misschien niet meer nodig hebben. Of nog meer out of the box denken: een tijdelijk dorp maken.’ Kuijpers: ‘Daar valt zeker over te praten.

Born: ‘Ik denk over een jaar of tien. We proberen al jaren om “even” op te schalen, maar in de praktijk blijkt dat niet zo makkelijk te zijn. Tien jaar lijkt me realistisch.’ Kuijpers: ‘Eens. Ruim een miljoen woningen toevoegen vraagt ruim tien jaar. Dan is er nog een woningtekort van zo’n 2 procent over en formeel noemen we dat geen woningtekort. Maar om dat in tien jaar voor elkaar te krijgen, moeten we wel doen wat we nu hebben besproken: de samenwerking intensiveren en de urgentie van woningbouw centraal stellen.’