Oplossing voor de woningcrisis: betere ideeën

Of je nu de tijdmachine neemt naar 1900 (grote gezinnen op één kamer in de grote steden in Nederland), 1945 (volwassen kinderen wonen noodgedwongen bij hun ouders), 1980 (krakersrellen in Nederland, ‘geen woning, geen kroning’) of 2025: steeds klinkt hetzelfde alarm: te weinig woningen. En dan vooral: te weinig betaalbare woningen, met name voor starters op de woningmarkt. Uit de landelijke Peiling Wonen, eind 2025 uitgevoerd door Ipsos I&O in opdracht van Aedes, de Nederlandse branchevereniging van woningcorporaties, blijkt dat een overgrote meerderheid (87 procent) van de Nederlanders momenteel een woningcrisis ervaart. Stijgende prijzen, lange wachttijden en het beperkte aanbod maken het vinden van een passende woning steeds moeilijker. Een kwart van de mensen die nu niet passend wonen, gaat niet eens meer op zoek. In Duitsland zijn ook rode vlaggen te zien: ‘2024 wurden so wenige Wohnungen in Deutschland fertiggestellt wie seit 2015 nicht mehr. Dieses und nächstes Jahr dürft en es noch weniger werden, schätzen Experten. Die Wohnungskrise wird sich also eher noch verschlimmern’, signaleerde vakjournalist Carsten Herz in het Handelsblatt, november 2025. Naar schatting heeft Duitsland een tekort van 2 miljoen betaalbare appartementen in de steden. Gestegen bouwkosten, hogere rentes en een terughoudende opstelling van investeerders zijn daar debet aan.

‘Natuurlijk, in die tijd dacht niemand aan klimaatverandering, energietransitie of de stikstofproblematiek’, erkent Schilt. Laat staan aan netcongestie; dat woord bestond nog niet eens. Ook het bezwaar maken, of langdurig bezwaar maken, tegen nieuwbouwplannen was niet aan de orde, zegt hij. ‘Maar de echte reden waarom het zo snel kon gaan, ligt elders.’ Terugkijkend naar de historische ontwikkelingen in de woningbouw in Amsterdam – in grote lijnen ook zichtbaar in de rest van Nederland – ziet hij een duidelijk patroon: ‘Steeds als de vaart erin kwam, stond de overheid stevig aan het stuur. Dat was al zo rond 1900, toen in de Woningwet werd vastgelegd dat gemeenten een bestemmingsplan moesten maken. Als marktpartijen het lieten afweten, waarom dan ook, bijvoorbeeld door een economische crisis, dan deed de overheid wat ze moest doen: koers houden.’

Dat was bijvoorbeeld zo rond 1916, toen bouwbedrijven én woningcorporaties het zwaar te verduren kregen door stijgende bouwkosten als gevolg van de Eerste Wereldoorlog. Nederland bleef in die oorlog neutraal, maar ondervond wel de (grote) gevolgen. Schilt: ‘Alles werd duur, vooral bouwmaterialen waren schaars en prijzig, particuliere ontwikkelaars lieten het afweten, er werd nauwelijks gebouwd. De gemeentelijke woningdiensten moesten het werk opknappen. En dat deden ze dan ook. Er kwamen noodwoningen, er werd doorgebouwd.’ Hij ziet dat patroon steeds terug: in jaren twintig en dertig, en na 1945. ‘Bouwen is een product van de wisselwerking tussen overheid en markt. Die pakken het samen aan. Als de markt moeilijk zat, bleef de overheid op koers. Ook in de crisisjaren dertig werd veel gebouwd in Amsterdam. De woningcorporaties, financieel gesteund door het Rijk, gingen door.’ Het Algemeen Uitbreidingplan van Amsterdam leverde een enorme bijdrage aan de oplossing van de Amsterdamse woningnood. Schilt: ‘Bij het schrijven van ons boek viel het mij vooral op hoe groot de saamhorigheid toen was. Het idee dat je het samen moest oplossen. Dat werd breed gedragen.’ Ook bij architecten was dat zo. Ontwerpers als Van Tijen, Van den Broek en Merkelbach, nauw betrokken bij het Amsterdams Uitbreidingsplan, realiseerden zich al tijdens de bezettingsjaren dat er veel werk aan de winkel zou komen. Schilt: ‘Ze formuleerden eisen voor nieuwbouwwoningen, dachten na over industrialisatie en standaardisatie. Hun publicaties werden door het Rijk én de marktpartijen heel goed gelezen en bediscussieerd. De overheid was goed bemenst, zeer deskundig én voortvarend.’

Dat is de les uit de geschiedenis, vindt Schilt. ‘Een sterke regisseur kan wonderen doen. Die kan samenwerking organiseren, geholpen door de gedrevenheid van architecten om goede woningen te maken. Woningen die hun succes hebben bewezen. Die zou je ook nu toch op een herhaalbare schaal moeten kunnen produceren? Architect Van Tijen zei altijd: “In de woningbouw hebben we confectie nodig. Maar dan wel confectie van zeer hoge kwaliteit.” Regie is ook het sleutelwoord in de terugblik die econoom Ralph Henger werpt op de Duitse geschiedenis van de woningnood. Henger, werkzaam bij het Institut der deutschen Wirtschaft (IDW) in Keulen, is een kenner op het gebied van woningbouw en vastgoed. Gevraagd naar de lessen die de Duitse woningtekortgeschiedenis laat zien, is het eerste wat in hem opkomt: ‘Het is een probleem dat je alleen oplost als het Chefsache wordt. Anders gezegd, in de huidige politieke context: de woningnood moet Friedrich Merz-wichtig zijn.’ [Friedrich Merz is de huidige bondskanselier van Duitsland, red.] Waarmee hij bedoelt: de minister-president moet dit tot zijn persoonlijke beleidsthema maken, anders gebeurt er te weinig. Net als in Nederland zijn alle potentiële bouwlocaties in Duitsland namelijk heiss erkämpft, zwaarbevochten, dus als de regie van hogerhand ontbreekt, dreigt een impasse. En, is de bestrijding van de woningnood op dit moment Chefsache? Henger: ‘Nee. Helaas niet. Er wordt vooral veel over het probleem gesproken.’

De geschiedenis laat volgens Henger zien dat regie een uitweg biedt. In 1945 lag Duitsland in puin. De woningnood was enorm. Henger: ‘De oplossing werd gevonden in een strakke regulering van de markt. Er kwamen overheidsprogramma’s om de woningbouw te bevorderen, met geld van de staat en Amerikaanse Marshallhulp. Huren werden vastgelegd. Feitelijk bestond er geen markteconomie.’ In vogelvlucht noemt hij een aantal – vooral publieke – instrumenten die werden ingezet om de naoorlogse woningnood te bestrijden: sterke ondersteuning van de woningmarkt, krachtige bevordering van de sociale woningbouw, financiële ondersteuning van huishoudens, belastingmaatregelen en (niet in de laatste plaats) de typisch Duitse regulering van de huurmarkt. ‘De sterke economische groei, het bekende Wirtschaftswunder, deed de rest.

In de huidige tijd is de situatie volledig anders. ‘Ten eerste is er geen woningnood in strikte zin, maar wel woningkrapte in veel grote steden die sterk in bevolking groeien. Ten tweede is er eerder sprake van een overregulering door voorschrift en en standaarden. Bovendien hebben steden en gemeenten niet meer de capaciteit om de noodzakelijke plannings- en vergunningsprocedures voort te stuwen. De woningmarkt in Duitsland heeft daarom diepgaande structurele hervormingen nodig. Van de economische boom van de jaren tien zien we nu de keerzijde van de medaille. De bevolking is gegroeid, per saldo met 6 miljoen mensen, onder meer door immigratie. Al die mensen leveren een flinke bijdrage aan de Duitse samenleving en economie, maar het blijkt onmogelijk om tegen de groeiende woningvraag op te bouwen.’ Van de economische boom van de jaren tien zien we nu de keerzijde van de medaille. De bevolking is gegroeid, per saldo met 6 miljoen mensen, onder meer door immigratie. Al die mensen leveren een flinke bijdrage aan de Duitse samenleving en economie, maar het blijkt onmogelijk om tegen de groeiende woningvraag op te bouwen.’

Het zijn vragen die om regie vragen. Maar elk beschikbaar wapen uit het arsenaal van middelen om de woningnood te bestrijden, roept ook weer nieuwe vragen op. Zo wil de Bondsregering de wooncrisis aanpakken met een nieuw middel: de Bau-Turbo. Als een gemeente dit middel inzet, is het mogelijk om van gangbare bouwregels af te wijken. Er mag bijvoorbeeld worden gebouwd op locaties waar het bestemmingsplan dat niet toestaat. Ook is een bouwvergunning voor kleine projecten niet altijd nodig. Die verkorting van de procedures, waarnaar ook in Nederland de gedachten uitgaan (denk aan STOER) roept onmiddellijk kritiek op. ‘Bouwturbo klinkt leuk, maar is niet realistisch’, zei architect Theresa Keilhacker bijvoorbeeld, lid van de Berlijnse klimaatraad. ‘Bouwen is nu eenmaal complex en tijdrovend. Het duurt lang, omdat allerlei belangen moeten worden afgewogen. Regels omzeilen en naar niemand luisteren? Dan vervallen we van het ene uiterste in het andere.’ Ook fabrieks- of modulaire bouw kan in Duitsland niet meteen op onverdeeld enthousiasme rekenen. Het wekt nog niet meteen positieve associaties op, zegt Henger. ‘Er wordt dan al snel gedacht aan de Plattenbau van de voormalige DDR. Dat wil niemand.’ Dat voorgefabriceerde woningen tegenwoordig van veel betere kwaliteit zijn en kunnen bogen op een rijk verleden (denk aan de Amsterdamse tuinsteden), neemt niet weg dat men er in Duitsland niet warm voor loopt. ‘Daar komt bij dat montage op de bouwplaats vaak langer blijkt te duren dan gedacht, ook door personeelstekorten.’

Is de wereld te ingewikkeld geworden voor één oplossing voor de woningnood? Het zou kunnen. ‘Maar wat zou helpen, is als het denken over wonen weer terugkwam in het hart van het maatschappelijk debat. Dus niet vanuit het polariserende, maar juist vanuit de vraag wat goed wonen is op dit moment’, zegt Patrick van der Klooster. Hij is directeur Kennis & Innovatie bij BPD en leider van BPD Studio, een interne denktank met specialisten op het gebied van stedenbouw, architectuur en conceptontwikkeling. ‘Een overkoepelende visie op wonen heeft Nederland nu niet’, zegt hij. ‘En nu we een woningtekort hebben, laat dat gemis zich extra voelen. Het heeft ermee te maken dat we een tijd geleden – in Nederland althans – dachten dat we min of meer klaar waren’, analyseert hij. ‘De Vinex-operatie was rond 2000 afgerond. Wonen stond niet meer echt op de radar. Het land leek af. De economische crisis van 2008–2015 deed daar een schep bovenop. Het denken ging van macro naar micro. Scherp geformuleerd: van grote ruimtelijke visies naar het wel of niet vasthouden aan de hypotheekrenteaftrek. En nu zitten we met de gebakken peren.’ Zo’n nationale visie is dringend gewenst, vindt hij. ‘Zeker als je bedenkt dat we veel willen in de kleine ruimte die Nederland per definitie is. Ja, er is een woningcrisis, maar eigenlijk is het een crisis in het denken. De eigenlijke vraag ligt op een hoger niveau: wat voor land, wat voor economie willen we zijn? Welke woningen horen daar dan bij? Woningen van 27 vierkante meter? Willen we zo leven met elkaar?’

Van der Klooster herkent het geluid. ‘Na 1945 werd in Nederland gekozen voor een inhaalslag. Er kwamen grote hoeveelheden woningen, deels geprefabriceerd, om in de enorme vraag te voorzien. Gaan we dat weer zo doen? Of doen we het slimmer? Als mensen andere woonvoorkeuren ontwikkelen, moet je daarop inspelen. Dat kan alleen als je vanuit een visie handelt. Let wel: op zich zouden kleinere woningen – van hoge kwaliteit – een goed idee kunnen zijn. Bijvoorbeeld omdat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn. Maar dan is dat wel een beslissing vanuit een visie.’ Zo’n doordachte visie op land, ruimte en woningmarkt was juist altijd een typisch Nederlands kwaliteitskenmerk. Net als Schilt wijst Van der Klooster op de Woningwet van 1901, die bestemmingsplannen verplicht stelde en een belangrijke kwaliteitsimpuls betekende. ‘Na 1945 werd de overheidsbemoeienis nog sterker. Eigenlijk heeft Nederland zichzelf als een soort Taiwan uit de naoorlogse ellende geëxporteerd. Havens en infrastructuur hadden prioriteit. De tuinwijken, de lage lonen en huren, de volkshuisvesting: alles was erop gericht om als klein land te kunnen concurreren op de wereldmarkt. Je kunt ervan denken wat je wilt, maar het getuigde van visie. In de jaren tachtig kwam aan die periode een eind. De steden kregen het moeilijk, de corporatiesector werd verzelfstandigd en na de Vinex viel de centrale regie van de rijksoverheid helemaal weg.’

En wat nu? Op een hoger schaalniveau durven denken, zegt Van der Klooster. ‘Een echte oplossing dient zich pas aan als we het land als een systeem durven te bekijken. Dan komen we verder dan “een straatje erbij” of deregulering, dat zo vaak als dé oplossing wordt gezien. Minder regels, dan zou het sneller gaan! Ik ben voor, mits we oog houden voor kwaliteit. Want het probleem zit ’m niet in de regels. Het zit ’m in het denken.’ Er is geen gebrek aan ruimte, maar aan ideeën, zei de Nederlandse architect en rijksbouwmeester Francesco Veenstra eind 2025 op de Dag van de Volkshuisvesting. Hij liet een foto zien van Bologna, de Italiaanse stad die al in de middeleeuwen kampte met grote woningnood. De oplossing werd gevonden in een idee, een visie. De straten in het stadscentrum werden overbouwd, maar de stoepen bleven vrij. Zo ontstonden de inmiddels wereldberoemde gaanderijen, samen 42 kilometer lang en inmiddels UNESCO Werelderfgoed.

Ontwikkel een visie en maakt die vooral ook concreet, zegt ook Van der Klooster. Hij tekent tot slot een kruis in de vorm van een X, met bovenaan twee A’s (van abstract) en onderaan twee C’s (van concreet). ‘We pakken de woningnood nu vooral aan met concrete oplossingen zonder visie’, licht hij toe. ‘Een straatje erbij. Deregulering. Dat is de C. Of we blijven hangen in visies, zonder bijbehorende uitwerking. De A. De Nota Ruimte, in 2025 gelanceerd nadat er jaren aan is gewerkt: een mooi document, een visie, ja, maar nergens wordt het concreet. Er is geen uitvoeringsagenda bij.’ Je moet A met C verbinden. Hoe? Van der Klooster: ‘Dat is de hamvraag. Het is moeilijk, maar het kán. Kijk naar de plannen voor Rijnenburg, een grootschalige woningbouwlocatie bij Utrecht. Dat kan een voorbeeld zijn. Daar wordt een abstracte ruimtelijke visie vertaald in een concreet plan voor duizenden woningen. Duurzaam, betaalbaar, van hoge kwaliteit, dienstbaar aan eigentijdse economische doelstellingen, een tienminutenstad met allerlei soorten woningen. Zou Rijnenburg niet de nieuwe grachtengordel van de 21e eeuw kunnen zijn?’