Elke stem telt bij de gebiedsontwikkeling Landgoed De Wellen in Apeldoorn
Een fijne buurt begint met luisteren
‘Ik wil zonder problemen door deze buurt kunnen scharrelen.’ Als eekhoorntjes konden praten, dan zouden ze dit waarschijnlijk zeggen. In Apeldoorn zouden ze dan straks kunnen vertellen dat er goed naar ze is geluisterd. Hetzelfde geldt voor egels en vleermuizen. Bij de ontwikkeling van de nieuwe, toekomstbestendige woonbuurt op het landgoed De Wellen houdt BPD namelijk nadrukkelijk rekening met de natuur.
‘Ja, een fijne buurt begint met luisteren,’ zegt Michael Tramper, senior ontwikkelaar bij BPD. ‘En dan denk je natuurlijk aan de mensen die in Apeldoorn een woning zoeken, en die straks samen hier die fijne buurt gaan vormen. Hun wensen vertalen we dan ook in een divers woonprogramma. Maar het gaat om meer.’
Het historische landgoed aan de Deventerstraat (waar vroeger zorginstelling GGNet zat, op zo’n 14 minuten fietsen van het centrum) wordt door BPD herontwikkeld tot een duurzame, natuurinclusieve woonwijk met in totaal zo'n 300 woningen, variërend van betaalbare starterswoningen, eengezinswoningen, levensloopwoningen en appartementen tot vrijstaande woningen. Een deel van het programma bestaat uit sociale koop- of huurwoningen.
Ontwikkelaar Tramper en zijn collega Marjolein Tours legden ook hun oor te luisteren bij ecologen. En voerden ze overleg met de Provincie Gelderland en de Stichting Kerkuilenwerkgroep. De ecologen kwamen met een analyse van de aanwezige flora en fauna in het gebied: naast vleermuizen, egels en eekhoorns zijn dat bijvoorbeeld marters, uilen, buizerds en bijzondere vlindersoorten zoals de sleedoornpage en de iepenpage. Deze analyse is vertaald in maatregelen die nu en straks overal te zien zijn. Denk aan marterhopen, nest- en uilenkasten, bloemrijke bermen, maar ook aan erfafscheidingen die zo worden ontworpen dat rondscharrelende dieren geen hindernissen tegenkomen.
Rijke geschiedenis krijgt plek in de toekomst
Het landgoed heeft een boeiende geschiedenis, zegt Marjolein Tours, ontwikkelaar bij BPD. Ooit was het een landgoed met een modelboerderij, later kwam er een zorginstelling. ‘Die rijke geschiedenis heeft veel te vertellen, en ook daarnaar hebben we goed geluisterd.’ Ze bedoelt dan de bijzondere landschappelijke structuur, met oude beukenlanen, water, kronkelige paden en veel groen. ‘Die elementen respecteren we. Ze zijn geïntegreerd in het ontwerp. Daardoor ontstaat een woonomgeving die op een natuurlijke wijze onderdeel wordt van het bestaande landgoed.’
Je ziet het straks terug in wandelpaden, intieme pleintjes en uitzicht op het omringende groen. Waterpartijen en wadi’s zorgen voor een speels landschap. Ze dienen tegelijk als natuurlijke wateropvang. Het landschap is hier leidend: de woningen zijn als het ware te gast. Vanuit die woningen (ontworpen door MIX architectuur) ervaar je het omringende landschap dan ook maximaal, dankzij zorgvuldig gepositioneerde ramen en doordachte buitenruimtes.
Maar de cultuurhistorie is minstens zo belangrijk. Op het landgoed blijven een historische villa met siervijver en het werkplaatsgebouw behouden. Voor deze gebouwen wordt naar een nieuwe invulling gezocht. De gemeente Apeldoorn had ook graag gezien dat een boerderij uit de jaren vijftig van de vorige eeuw behouden was gebleven.
Michael Tramper: ‘Dat pand had weliswaar geen monumentale status, maar er waren wel historisch karakteristieke details die bijdroegen aan de identiteit en geschiedenis van de locatie. Vanwege de lage plafonds en de beperkingen van de bestaande constructie was er helaas geen duurzame, toekomstbestendige invulling aan het gebouw te geven.’ Om die reden werd uiteindelijk besloten de boerderij te slopen. Tramper geeft ermee aan dat alle belangen zorgvuldig zijn afgewogen en er rekening wordt gehouden met alle mogelijke wensen.
Achtertuinen
Het natuurinclusieve uitgangspunt brengt met zich mee dat de woningen in De Wellen straks relatief kleine eigen achtertuinen krijgen. Het meeste groen bevindt zich in de openbare ruimte. Dat principe zie je steeds vaker in Nederland, zoals in Erasmusveld (Den Haag) en in Zuiver Bosrijk (Eindhoven), waar relatief kleine privétuinen bijvoorbeeld worden gecompenseerd door een grote collectieve parkzone met voedseltuinen en een stadsakker. Marjolein: ‘Dat is ook wel een beetje spannend, dit is nieuw voor Apeldoorn. We merken dat het project nu al veel aandacht trekt, door vragen en belangstelling van geïnteresseerden.’
Naar die vragen wordt ook goed geluisterd. Michael: ‘Er is uitgebreid marktonderzoek gedaan. Wat willen mensen graag? Hoe zien hun woonwensen eruit? Dat is vertaald in de woningontwerpen, maar ook buiten, met veel openbaar groen en speelplekken voor kinderen bijvoorbeeld. Dit past ook heel goed bij het landschappelijke karakter van Landgoed De Wellen.’ Toekomstige bewoners worden verder aangemoedigd om hun privétuinen zo natuurvriendelijk mogelijk in te richten. Marjolein: ‘We denken erover om mensen op weg te helpen en plantdagen te organiseren waarop ze plantjes kunnen krijgen en tegelijkertijd elkaar kunnen ontmoeten.’
Wie goed luistert, hoort meer. Op inloopavonden over het plan lieten belangstellende senioren bijvoorbeeld van zich horen. Marjolein: ‘Ze lieten weten dat zij straks graag een buurt willen met passende woningen. Dat nemen we dus mee in onze plannen.’ Ze voegt eraan toe dat er ook is geluisterd naar oud-medewerkers van zorginstelling GGNet, die veel over de geschiedenis konden vertellen. En uiteraard zijn omwonenden en de directe buren gehoord. De directe buurman is het AZC Apeldoorn. Met dat AZC deelt De Wellen een ontsluitingsweg. ‘Dat vraagt om goede afstemming tijdens de bouwwerkzaamheden,’ zegt Michael.
Andere omwonenden van het landgoed maakten zich aanvankelijk enige zorgen. En wel over het feit dat hemelwater wordt afgekoppeld van het riool. Michael: ‘Hun zorg was dat dit wateroverlast in de omgeving zou kunnen veroorzaken. We hebben het toegelicht en daarmee hebben we mensen gerust kunnen stellen.’ Vanuit de buurt zijn er uiteindelijk géén zienswijzen ingediend op het omgevingsplan, zegt Marjolein. ‘We hebben eind 2022 direct een brief in de omgeving verspreid, om mensen uit te nodigen voor een toelichting op het plan. Ook hebben we een website online gezet, met informatie en een mailadres, zodat eventuele ideeën en kritische kanttekeningen rechtstreeks bij het projectteam binnenkwamen. De meeste reacties waren opvallend positief.’
Bereikbaar en aanspreekbaar
BPD wil, kortom, bereikbaar en aanspreekbaar zijn, zowel nu als later. Maar beide ontwikkelaars geven aan dat luisteren niet betekent dat je overal ja op zegt. Michael: ‘Wonen in een natuurinclusieve buurt is iets bijzonders. Voor de openbare ruimte bijvoorbeeld ligt veel vast. De gemeente zal die ruimte gaan beheren, zodra wij de laatste woning hebben opgeleverd. We hebben dan ook goed geluisterd naar de afdeling Beheer van de gemeente, want die gaat er straks mee aan de slag.’ Marjolein vat het zo samen: ‘Luisteren is afwegen, keuzes maken. Maar dat kun je alleen als je zo goed mogelijk je best doet om alle stemmen te horen.’
We see the earth as client, schreven de Ierse architecten Yvonne Farrell en Shelley McNamara (Grafton Architects), toen ze artistiek directeur waren van de Internationale Architectuurbiënnale in Venetië (2018). Ze gaven ermee aan dat opdrachtgeverschap méér is dan wat er vaak onder wordt verstaan. Het gaat bij een gebouw of gebied niet alleen om degene die betaalt (en bepaalt), maar ook om de mensen die er gebruik van maken, om de dieren en planten die er al leven, en eigenlijk om moeder aarde. Ook zij zijn in feite onze opdrachtgevers.
Hetzelfde gedachtegoed zie je in de campagne ‘Een fijne buurt begint met luisteren’. BPD vertaalt wensen naar de werkelijkheid, en betrekt daarbij niet alleen de vragen van toekomstige bewoners, maar ook die van dieren, omwonenden, de natuur en het klimaat. Door dat in de voorbereidende fase zo goed mogelijk te doen, kunnen verschillende stemmen, belangen en kwaliteiten uiteindelijk leiden tot een fijne buurt.
De Wellen, Apeldoorn
In 2021 won BPD de tender voor de gebiedsontwikkeling De Wellen, aan de oostkant van Apeldoorn (nabij Park Zuidbroek en de snelwegen A1/A50), op ongeveer 14 minuten fietsen van het stadscentrum en het station. Op landgoed De Wellen ontstaat een duurzame, natuurinclusieve woonwijk met in totaal zo'n 300 woningen in twee woonwijken:
- Het Parkbos: rustige, groene woonbuurt, 12 woonclusters met circa 28 woningen in fase 1 (waaronder bosvilla's, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen). Richtprijzen voor fase 1 beginnen vanaf circa € 525.000.
- De Vrije Oogst: Een levendiger buurtgedeelte aan de oostelijke rand met een eigentijdse sfeer, waar de voormalige werkplaats het hart vormt.
Op dit moment zijn de voorbereidende werkzaamheden in volle gang. Ze omvatten onder meer sloop van bestaande panden, gereed en bouwrijp maken van het gebied, later gevolgd door bouw van de woningen en inrichten van het gebied. De voorbereidingen voor de verkoop van de eerste fase van Landgoed De Wellen zijn gestart. Naar verwachting start deze verkoop eind 2026, begin 2027.
