Durf plannen open te breken en vertrouw op elkaar
In alle jaren dat ik als ontwikkelaar werk, heb ik geleerd: je kunt op papier heel mooie plannen maken, maar de praktijk is soms weerbarstig. Zoals toen vorig jaar de hypotheekrente ineens begon op te lopen en huizenkopers onzeker werden. De verkoop van nieuwbouwwoningen vertraagde en de voortgang van projecten kwam in het geding. Op zo’n moment werkt het niet om krampachtig vast te houden aan wat oorspronkelijk is bedacht, maar moet je outside the box durven denken, plannen openbreken en daarin op elkaar vertrouwen. Makkelijker gezegd dan gedaan, want bij gebiedsontwikkeling zijn immers vele partijen betrokken. Gemeente, provincie, ontwikkelaars, investeerders en aannemers: belangen lopen niet altijd parallel. Je zou denken dat dit gaat wringen als het project tegenzit, dat het dan ieder voor zich is. Dat ieder voor z’n eigen belang gaat. Mijn ervaring is anders. Betrokken partijen blijken in grote bouwprojecten meer in hetzelfde team te zitten dan de cynicus verwachten zou. Iedereen heeft elkaar nodig en is bereid compromissen te sluiten als de omstandigheden daarom vragen.
Park Triangel in Waddinxveen
Ook Park Triangel in Waddinxveen, waar bijna 3.000 woningen gerealiseerd worden, kreeg te maken met veranderde marktomstandigheden. Van 78 nog te bouwen duurdere eengezinswoningen was een kwart binnen afzienbare termijn verkocht; daarna vertraagde de verkoop. Kopers konden minder lenen en waren onzeker over de toekomst. Als gebiedsontwikkelaar kun je dan besluiten om een deel van de geplande woningen niet te bouwen. Dat zie ik nu ook om me heen gebeuren, maar dat kun je eigenlijk niet maken tegenover de mensen die al een huis hebben gekocht. Hun is iets voorgespiegeld en op basis daarvan zijn ze ingestapt. Een andere oplossing is dat je minder dure, en daardoor beter verkoopbare, woningen gaat bouwen. De oorspronkelijke opzet van de woonwijk blijft overeind, wat prettig is voor mensen die al hebben gekocht. Maar doordat een ontwikkelaar dan terug moet naar de tekentafel levert dit al snel drie tot zes maanden tijdverlies op. Bovendien hebben bewoners langer overlast van bouwactiviteiten.
Water bij de wijn
In Waddinxveen is samen met de gemeente en aannemer iets anders bedacht. Door 24 dure koopwoningen om te vormen naar 36 middeldure huurwoningen was er geen nieuw ontwerp nodig en kon het project zonder tijdverlies en bijna in zijn oorspronkelijke vorm doorgaan. Door de grote vraag naar huurwoningen waren deze bovendien snel verhuurd. Aan dit plan kleefde maar één bezwaar: het kon alleen worden uitgevoerd als alle betrokkenen instemden. BPD Woningfonds, dat huurwoningen ontwikkelt voor middeninkomens, moest er iets in zien. De gemeente moest accepteren dat de grondwaarde lager zou uitkomen. En de aannemer diende het project voor dezelfde prijs te realiseren. Bij een 'nee’ van een van de partners kon er een streep door het hele idee. Dat bleek niet nodig. Iedereen wilde wat water bij de wijn doen, ook financieel. Bij grote projecten is het voor alle betrokken partijen geven en nemen. Dit lukt alleen als alle partijen een goede relatie hebben en verder kijken dan alleen het eigen belang. Weet ieder voor welke uitdagingen en risico’s de andere partijen staan, dan is de bereidheid om in te schikken groter. Bij Park Triangel was dat het geval. We zijn daar op een goede manier in geslaagd om een mooi bouwplan om te vormen tot iets wat minstens zo prachtig is.
