Bijdrage voor de toekomst van de woningmarkt

Afnemende investeringen in de woningmarkt gekoppeld aan een uitbundige economische groei; rond Eindhoven wordt zichtbaar waar die dynamiek toe leidt. De vraag naar microchips zorgt de komende jaren voor tienduizenden extra arbeidsplaatsen bij ASML en de bedrijven daaromheen. Voor de eerstvolgende tien jaar verwacht men zelfs een groei van zeventigduizend banen. Om al die mensen en de autonome groei van de huidige inwoners onderdak te bieden, moeten de komende vijftien jaar honderdduizend nieuwe woningen worden gebouwd in de Brainportregio. Met de beslissing om via BPD Woningfonds € 1 miljard in middenhuurwoningen in juist deze regio te investeren, pakken Rabobank en BPD die handschoen op. Maar de ambities reiken verder. Harm Janssen, ceo van BPD Europe: ‘We willen onze kennis en ons kapitaal aanwenden voor een grote groep die tussen wal en schip dreigt te vallen.’ Carlo van Kemenade: ‘Iedereen kijkt naar de politiek. Die afwachtende houding kunnen we ons niet permitteren.’

Janssen: ‘Het probleem om een woning te vinden is de afgelopen decennia niet zo groot geweest als nu. Als we nu niets doen, zitten we over tien jaar nog steeds met de vraag waarom er zo weinig betaalbare woningen zijn. Daarom zijn we als Rabobank en BPD met elkaar in gesprek gegaan over de vraag hoe we grotere stappen kunnen zetten. Wat kunnen we meer doen aan gebiedsontwikkeling en nieuwe woonplekken? Het is geen eenvoudige opgave, de uitdagingen waar we voor staan zijn enorm. De stikstofproblematiek, de beperkte ruimte en hoe zorgen we dat het betaalbaar blijft? Omdat alles wat we bouwen te maken heeft met de openbare ruimte, adresseren we ook de vraagstukken rond duurzaamheid, klimaatverandering, sociale cohesie en de energietransitie. Dat Rabobank het commitment toont om een maatschappelijk vraagstuk op te lossen, is fantastisch. De bank is bereid een rendement te accepteren dat past bij de maatschappelijke doelen. En Rabobank is ook bereid zich voor langere tijd hieraan te verbinden. Samen hebben we ruim vijf jaar geleden BPD Woningfonds opgericht. Dat is het onderdeel van BPD dat als belegger in middenhuurwoningen op de Nederlandse woningmarkt actief is en tegen marktconforme voorwaarden woningen aankoopt van de ontwikkeltak van BPD en deze woningen vervolgens langjarig beheert en verhuurt. In dat woningfonds heeft Rabobank zich de afgelopen jaren al voor € 2 miljard aan investeringen gecommitteerd. Die woningen houdt het fonds de komende twintig tot vijfentwintig jaar in zijn bezit en ze blijven zo beschikbaar voor de middenhuursector. Zo’n aandeelhouder wens je iedere gebiedsontwikkelaar toe.’

Van Kemenade: ‘Ons besluit om een miljard te willen gaan investeren in Brainport was voor de bank een strategische trigger. Wat kunnen we nog meer doen? Als een van de best gekapitaliseerde banken van Nederland kunnen we kiezen waar in we investeren Die keuze koppelen we niet alleen aan bedrijfsmatige, maar ook aan maatschappelijke doelstellingen. We zijn niet voor niets een coöperatieve bank. De middenhuur doet ertoe. Het zijn vaak mensen die geen huis kunnen kopen, maar tegelijkertijd ook niet in aanmerking komen voor sociale huur. Het bijdragen aan de oplossing daarvan past perfect bij coöperatief bankieren. Daarom gaan we maximaal investeren in BPD Woningfonds.’

Janssen: ‘Het risico zit in ieder geval niet in het vinden van huurders. Als je kijkt naar de huidige woningverhuur, dan is de leegstand praktisch nul. Zodra een huurder vertrekt, staan er honderden gegadigden in de rij. Het risico zit vooral in hoe snel je bouwlocaties kunt ontwikkelen. Doordat we onze nek uitsteken en laten zien dat we in oplossingen denken, brengen we dingen in beweging. In een gemeente was bijvoorbeeld een discussie over een locatie waar verouderde huurwoningen van een woningcorporatie zouden worden gesloopt en vervangen. Die bewoners moet je ergens anders huisvesten, maar over de beoogde nieuwe plek was door de gemeente nog geen besluit genomen. Nu komt alles bij elkaar. Omdat de gemeente weet dat we vaart willen maken én het geld hebben om die projecten te realiseren, hebben we heel snel afspraken kunnen maken over nieuwe huurwoningen voor de huurders op een nieuwe plek, zodat we de oude huurwoningen kunnen vervangen door een groter aantal nieuwe woningen. Dat zijn zowel sociale huur, middenhuur en vrije sectorwoningen. Zo slaan we twee vliegen in één klap. We bouwen op de ene locatie én trekken de boel vlot op een plek waar de ontwikkeling nog vastzat.’ Van Kemenade: ‘We zetten met deze ambitie bewust druk op het hele systeem. Als wij in Brainport zeggen dat we de komende jaren € 1 miljard investeren in de bouw van woningen, dan creëer je een momentum. We hebben voorgesteld iedereen die hierin een rol speelt bij elkaar te brengen. Dat is gebeurd. Ambtenaren van de gemeente, de provincie, woningcorporaties, investeerders en ontwikkelaars zitten fysiek in een kamer. Binnen zo’n overleg gaat informatie niet van A naar B naar C, waarbij ieder leger zijn eigen belang bewaakt, maar werk je als één team met mandaat samen aan een gezamenlijke opgave. Op die manier gooi je het open.’

Janssen: ‘Wat mij vooral blijft verbazen, is de traagheid waarmee we in Nederland problemen te lijf gaan. Er worden nog onvoldoende concrete stappen gezet om de wooncrisis op te lossen. Het is mooi dat we in Eindhoven die handschoen op kunnen pakken, maar wat we ook nodig hebben is eenduidigheid in overheidsbeleid zodat we overal met dezelfde bouwmethodiek aan de slag kunnen. Hoe zorgen we dat de regels minder knellend zijn? Bouwers lopen tegen het probleem aan dat de eisen aan nieuwbouwwoningen per gemeente kunnen verschillen. Daardoor ontstaan vertraging en hogere kosten, omdat per project aanpassingen in de bouwsystematiek moeten worden gedaan. En dan kunnen wij, als landelijk werkende ontwikkelaar van nieuwbouwwoningen, onvoldoende de schaalvoordelen benutten die dat op zou moeten leveren. Daarmee blijft het bouwen van betaalbare woningen duurder dan nodig.’ Van Kemenade: ‘Ook stikstof houdt het vergunningensysteem in gijzeling door de vertraging die bouwprojecten oplopen omdat de stikstofuitstoot te hoog is. Niet voor niets pleit het Economisch Instituut voor de Bouw voor een minder strikte benadering van stikstofregels om de woningbouw te versnellen. Om daar verandering in te brengen zijn wij, samen met andere grote bedrijven in de landbouw, met het kabinet om tafel gegaan om te onderzoeken hoe we vanuit de markt kunnen meewerken aan een oplossing.’

Janssen: ‘We hebben door het hele land projecten waar we duizenden woningen bouwen. In grote steden als Amsterdam, Utrecht, Groningen en Nijmegen, maar ook in dorpen waar op een kleinere schaal behoefte is aan betaalbare huisvesting. Wij acteren daar waar vraag is en de druk op de markt wordt gevoeld. Samen leveren we het kapitaal en de kennis om een prettige nieuwe woonplek te realiseren. Een woonomgeving omvat meer dan je huis. Daarom hebben we ook oog voor de sociale samenhang. Hoe ontmoeten mensen elkaar? In buurten met veel laagbouw doe je dat met de aanleg van een plein, een buurtsupermarkt of een huisartsenpost. Bij een groter project kan het ook winkelcentra of culturele en andere maatschappelijke voorzieningen omvatten. Ook in hoogbouw met veel appartementen kun je die sociale samenhang creëren, bijvoorbeeld met gemeenschappelijke ruimtes in een woonblok waar ze samen voetbal kunnen kijken of een feestje organiseren. Dat kun je ook met digitale middelen ondersteunen.’ Van Kemenade: ‘Rabobank heeft met dat doel geïnvesteerd in een communityplatform: Area of People. Dat brengt vraag en aanbod bij elkaar en zorgt voor een betrokken community. In een appartementengebouw brengt het bijvoorbeeld jongere bewoners in contact met oudere bewoners die ergens hulp bij nodig hebben. BPD Woningfonds maakt concreet gebruik van de functionaliteiten die de app biedt, zodat bewoners in een gebouw kunnen afstemmen welke activiteiten ze in de gemeenschappelijke ruimte willen organiseren. Het is tegelijkertijd een mooi voorbeeld van hoe we gezamenlijk optrekken. Rabobank investeert en BPD maakt het concreet.’ 

Janssen: ‘Natuurlijk zijn er verschillen, maar ik zie ook veel overeenkomsten. In Noord-Holland waren we bijvoorbeeld een van de initiatiefnemers van Woningmakers, een stichting met daarin alle stakeholders, van woningcorporaties en ontwikkelaars tot gemeenten. Anders dan Brainport, waar het om veel woningen in één stedelijke regio gaat, heb je het hier over een groter gebied met veel gemeenten, maar waar je in feite hetzelfde doet. Met elkaar proberen we projecten te versnellen, te zorgen voor de juiste betrokkenheid van gemeenten en investeringen vanuit de markt. Die initiatieven vinden overal plaats. Op de ene plek wat zichtbaarder dan de andere.’ Van Kemenade: ‘Wat je overal ziet is dat de vraag niet in lijn is met het aanbod. En het is ook nog eens een combinatie van een economisch vraagstuk en een maatschappelijk probleem. De sociale infrastructuur kan het tempo van de ontwikkelingen niet volgen. Dat betekent dat aan van alles een tekort is: van huisartsen tot scholen.’

Janssen: ‘Zeker. De ruimte die in Nederland wordt ingenomen door wonen is slechts zo’n 8 procent van de totale oppervlakte. Daarop wonen zo’n acht miljoen huishoudens. Voor een miljoen woningen heb je dus grofweg 1 procent ruimte nodig. Tel je infrastructuur en de rest van de bebouwde omgeving mee, dan is zo’n 12 à 13 procent van Nederland bebouwd. Dat is in een dichtbevolkt land geen absurd hoog percentage. En natuurlijk moet je gebiedsontwikkeling zorgvuldig doen. Je moet oog hebben voor de gevolgen voor het klimaat en voor het landschap. Een mooi voorbeeld is de polder Rijnenburg aan de rand van Utrecht. Over die locatie wordt al jaren gediscussieerd. Het zou een plek kunnen zijn waar tienduizenden mensen betaalbaar kunnen wonen terwijl je er tegelijkertijd de bodem- en waterkwaliteit kunt versterken.’ Van Kemenade: ‘En er komt een dilemma bij. 50 procent van de economische groei wordt de komende jaren gerealiseerd in de vijf grote steden.’

Janssen: ‘Een belangrijke randvoorwaarde is snelheid en schaalbaarheid. We willen de komende jaren minstens 50 procent van de woningen realiseren door middel van gestandaardiseerd bouwen. Soms betekent dit dat op de bouwplaats met geprefabriceerde onderdelen, die in de fabriek zijn geproduceerd, in een dag een huis in elkaar kan worden gezet. Maar dat is geen doel op zich. We willen vooral door standaardisering de kosten beheersen, zodat woningen betaalbaar kunnen worden gebouwd. Door schaalgrootte in gebiedsontwikkeling te creëren, wordt de inkoop bij aannemers goedkoper en is betaalbaar wonen een haalbaar doel. Op het voormalige Campinaterrein in Eindhoven bouwen we zevenhonderd woningen – waarvan ruim vijfhonderd betaalbare – in vijf woontorens. Ieder met een eigen gevelontwerp en uitstraling, maar gebaseerd op hetzelfde bouwsysteem. De aannemer kan bij alle torens dezelfde systematiek toepassen waardoor de bouwkosten beheersbaar zijn. Daarnaast bouwen we op dezelfde plek ook vrije sector koopwoningen waar we opbrengsten uit hebben. Bovendien is de planvorming efficiënter als je op grote schaal werkt. Het scheelt enorm als je een groot plan kunt maken voor achthonderd woningen in plaats van tien kleine plannen voor tachtig woningen. Dat betekent dat je maar een keer een procedure voor het omgevingsplan hoeft te doorlopen, waar je dat anders veel vaker zou moeten doen.’ 

Van Kemenade: ‘Duurzaam bouwen is best een uitdaging. Voor biobased – een woning die deels gebouwd is met hernieuwbare natuurlijke materialen – is er op dit moment geen incentive in de markt. Beton is nog steeds goedkoper. De meerprijs voor biobased materialen wil niemand betalen. Daarom hebben we als bank besloten om via BPD € 100 miljoen te investeren in biobased bouwen. Met het subsidiëren van deze bouwmethode hopen we de vraag uit de markt aan te jagen. Zit daar een risico aan vast? Zeker, maar we vinden dit belangrijk. Dat je op die manier niet het rendement haalt dat we gemiddeld verwachten van onze activiteiten, is niet erg. De winst zit ’m in het maatschappelijk rendement. We dragen bij aan een uitdaging die ertoe doet.’