80 jaar BPD: Van wederopbouw tot complexe gebiedsontwikkeling

Kort na de Tweede Wereldoorlog kon je als woningzoekende in een kippenhok belanden – letterlijk. Of als pasgetrouwd stel jarenlang op de zolder van je ouders (of erger: je schoonouders). Het woningtekort dat vandaag de dag volop in het nieuws is, is dus bepaald niet de eerste periode van woningschaarste die we in ons land meemaken. En op sommige punten zijn de tijden gelukkig ten goede veranderd: wonen in een kippenhok is verleden tijd. De geschiedenis van tachtig jaar woningbouw in Nederland is een kleurrijk verhaal dat begon met ‘als iedereen maar zo snel mogelijk weer een (eigen) dak boven het hoofd heeft ’. Dat uitgangspunt ontwikkelde zich via standaardisering en Vinex-wijken tot de woningmarkt zoals we die vandaag kennen: opnieuw krap, maar ook verrijkt met veel meer verschillende soorten woningen, meer ruimte voor individuele keuzes én een bouwopgave die er niet eenvoudiger op is geworden. Woningbouw draait allang niet meer alleen om woningen, maar is een integrale opgave geworden die samenhangt met opgaven op het gebied van klimaat, natuur, water, energie en circulair materiaalgebruik. De geschiedenis van BPD, opgericht in 1946, laat zien hoe de woningbouw zich in die afgelopen tachtig jaar heeft ontwikkeld.

 De woningnood is zo hoog, dat die niet in een paar jaar is opgelost. Tot zeker 1960 blijft het woningtekort een belangrijk onderwerp op de politieke agenda. In datzelfde jaar leidt een conflict over woningbouw zelfs tot een kabinetscrisis, die de naam ‘bouwcrisis’ krijgt. De aanhoudende druk van het woningtekort verklaart de opkomst van standaardisering en systeembouw. De luxe en de tijd om voor elke woning een eigen ontwerp te maken, zijn er niet. Bovendien is er materialenschaarste, zo kort na de oorlog. ‘Prefab’ wordt het buzzwoord, zoals we vandaag de dag spreken over industriële en conceptmatige bouw. Woningdelen die in de fabriek worden gemaakt en op de bouwplaats in elkaar worden gezet – dat idee bestaat dus al zeker zeventig jaar. Bouwfonds gaat met zijn tijd mee door halverwege de jaren vijftig zulke prefabwoningen op de markt te brengen. Er is in die tijd zelfs een eigen timmerfabriek. Bijzonder is dat de standaardisering van de jaren vijftig en zestig gelijke tred houdt met de opkomst van het doelgroepdenken. Waar de bouwopgave in de eerste naoorlogse jaren vooral om gezinswoningen draaide, komen er langzamerhand ook woningen voor specifieke doelgroepen. In 1953 levert Bouwfonds een bejaardenwoningcomplex op in Haren, later ook fl ats voor alleenstaande vrouwen in Den Haag, Enschede en Leeuwarden.

Als de ergste woningnood is opgelost, ontstaat er ook ruimte om na te denken over wat ‘goed’ of ‘modern’ wonen is. De indeling van woningen moet niet alleen functioneel zijn, maar ook mooi. Een doorzonwoning wordt het ideaal in de jaren zestig: licht en ruimte als contrast met de donkere, kleine en vaak vochtige vooroorlogse woningen. Ook bij de aanleg van wijken komt steeds meer aandacht voor leefbaarheid. Brede groenstroken, vijvers, goed bereikbare scholen en winkels worden belangrijk. Dat er meer aandacht komt voor de kwaliteit van woningen, blijkt ook uit de introductie van het kwaliteitskeurmerk ‘Bewijs van Waarborg’ in 1962, waar BPD de grondlegger van is. Het Bewijs van Waarborg is de voorloper van de latere GIW-garantie, die tot 2010 werd afgegeven en daarna is opgevolgd door meerdere garantiekeurmerken.

De grote steden zijn niet alleen gebaat bij minder woningdruk, maar hebben in die tijd ook een opgave in eigen huis: veel woningen zijn uitgeleefd en voldoen niet meer aan de eisen van de tijd. Er moet gesaneerd worden. Geschiedenismagazine Historiek spreekt zelfs van ‘grootschalige krotopruiming’, bijvoorbeeld in het gebied rond het Centraal Station van Utrecht. Bewoners van deze verouderde gebieden verzetten zich echter tegen de rücksichtloze sloopkogel die door hun wijken gaat en waar ze in eerste instantie weinig voor terug lijken te krijgen. ‘Bouwen voor de buurt’ en – geheel in de tijdsgeest – ‘Baas in eigen buurt’ worden populaire leuzen. Burgers zijn mondiger geworden en het individualisme is toegenomen: mensen pikken niet zonder meer wat de overheid voor hen heeft bedacht. Zo maakt krotopruiming plaats voor stadsvernieuwing, met aandacht voor de sociale samenhang van buurten. Het woonerf doet in deze periode zijn intrede: een kleinschalige wijk, informeel van sfeer en soms met een grillige structuur. Groen, water en verspringende rooilijnen dragen bij aan een meer menselijke woonomgeving. De woonwijk Monnickendam-Poelwijk, waar Bouwfonds vanaf 1970 bij betrokken is, is een mooi voorbeeld uit deze vernieuwingsperiode, waarin overheid (gemeente) en markt samenwerken om een leefbare wijk neer te zetten.

Het is niet toevallig dat precies in deze tijd van toenemende mondigheid, individualisering en welvaart, de Vereniging Eigen Huis wordt opgericht. Aanleiding is ook de explosieve groei van de koopwoningmarkt in de vroege jaren zeventig. Bouwfonds is een van de initiatiefnemers van de oprichting, in het voorjaar van 1974. De oprichting laat zien dat woningeigenaren zich, nog geen dertig jaar na de extreme woningnood van na de oorlog, hebben ontwikkeld tot volwassen gesprekspartners voor overheid en markt. Het initiatief laat óók zien dat Bouwfonds, dat in die tijd soms het verwijt krijgt ‘te commercieel’ te zijn, zijn maatschappelijke taak nog altijd voluit serieus neemt. De jaren tachtig beginnen met een zware economische crisis. De Canon van Bouwfonds noemt 1981 ‘een rampjaar’. Grote aantallen nieuwbouwwoningen blijven onverkocht. Tegelijkertijd zetten andere ontwikkelingen door: havengebieden, spoorzones en fabrieksterreinen verliezen steeds vaker hun oorspronkelijke functie en vragen om herontwikkeling. De term ‘totaalaanpak’ ontstaat: er moeten hele gebieden worden ontwikkeld, inclusief niet-woonfuncties. Ook Bouwfonds is betrokken bij de herontwikkeling van grotere gebieden, zoals het Oostelijk Havengebied in Amsterdam. De restauratie en herbestemming van oude pakhuizen tot appartementen trekt internationale aandacht. Crisis of niet – ook de individualisering zet door in de jaren tachtig. Huizenkopers willen meer keuzemogelijkheden. Het ‘Keuze Konsept’ van Bouwfonds (1981) speelt hierop in. Ook duurzaamheid wordt steeds meer een thema. Koningin Beatrix opent in 1993 de wijk Ecolonia in Alphen aan den Rijn; een ‘ecologische voorbeeldwijk’ van 101 woningen. Zonnepanelen, spouwmuurisolatie en een groene omgeving zijn een paar van de duurzaamheidskenmerken van de woningen, die in de decennia daarna steeds belangrijker zullen worden.

Ook buiten Nederland speelt in deze periode de vraag hoe nieuwe woongebieden vorm moeten krijgen. Bouwfonds, dat in verscheidene Vinex-wijken actief is, maakt gebruik van de kennis die in Nederland is opgedaan en maakt in 1993 de stap naar Duitsland met Bouwfonds Immobilienentwicklung en de opening van een kantoor in Berlijn. In Duitsland is door de val van de Muur (in 1989) een nieuwe markt ontstaan, al duurt het even voor de woningmarkt daar volop van kan profiteren. Later volgen kantoren in andere Duitse steden en anno 2026 is BPD nog steeds in heel Duitsland actief. Rond de eeuwwisseling ontstaat een nieuwe verhouding tussen overheid en markt: ontwikkelaars, corporaties, beleggers en kopers krijgen een meer volwassen en gelijkwaardige rol. Langlopende projecten voor bijvoorbeeld binnenstedelijke ontwikkeling vragen daarom. Bouwfonds maakt rond die jaren een ontwikkeling door die daarbij past: van een door gemeenten gedragen nutsbedrijf naar een commerciële gebiedsontwikkelaar met maatschappelijke oriëntatie. Ondertussen neemt het belang van keuzevrijheid nog verder toe, wat leidt tot een gevarieerder aanbod voor verschillende doelgroepen, zoals appartementen, eengezinswoningen, seniorenwoningen en zorgwoningen. Bij alle keuzemogelijkheden is betaalbaarheid een blijvende uitdaging. De financiële crisis van 2008 laat opnieuw zien hoe gevoelig de woningmarkt is voor economische schommelingen: grote projecten vallen stil, woningprijzen dalen en de samenwerking tussen overheid en markt komt fors onder druk te staan. Het zal zo’n beetje vijftien jaar duren voor de term ‘publiek-private samenwerking’ een herwaardering krijgt en overheid en markt elkaar weer (meer) durven opzoeken.

Rond 2015 blijkt wat de prijs van de crisis is geweest: er zijn veel te weinig woningen gebouwd, terwijl de bevolking groeit en de grootte van het gemiddelde huishouden afneemt. De woningnood staat weer op de politieke en 76 maatschappelijke agenda. In 2019 richten BPD en moederbedrijf Rabobank samen BPD Woningfonds op, dat betaalbaarheid en duurzaamheid combineert bij nieuwbouwhuurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen. De overheid komt even later met ingrijpende plannen voor woningbouw: tussen 2023 en 2030 moeten er in totaal 900.000 nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan tweederde betaalbaar. Dat wordt vastgelegd in woondeals, met onder meer Rijk, provincies en gemeenten. Overheid en marktpartijen zitten momenteel midden in die enorme opgave, die (nog) niet op schema loopt. Dat komt door trage vergunningsprocessen, maar ook omdat de ‘totaalaanpak’ van veertig jaar geleden inmiddels nog veel breder is geworden. Woningbouw is tegenwoordig een van de onderdelen van integrale gebiedsontwikkeling. Natuur, water, landbouw, bedrijven en woningen moeten de schaarse ruimte delen en daarbij rekening houden met klimaatverandering, een krap energienet, stikstofproblematiek, biodiversiteit en de noodzaak om zuinig te zijn met het gebruik van (nieuwe) grondstoffen. Tachtig jaar volkshuisvesting laat zien dat de context waarin woningbouw plaatsvindt steeds verandert, maar dat de vraag naar (passende) woningen een constante is. We willen niet alleen een dak boven ons hoofd, maar ook een plezierige woonomgeving met genoeg voorzieningen. Dat was de uitdaging sinds de wederopbouw en zal ook zeker de opgave zijn voor de komende tachtig jaar.