Vijf jaar SmartBuilds van BPD

John van der Doelen werkte 25 jaar in de traditionele bouw, voordat hij begin 2020 directeur werd van Barli, een specialist in houten modulaire woningen, gevestigd in Uden. Het bedrijf produceert jaarlijks zo’n duizend van die woningen. Zonodig pak je zo’n woning op en zet je hem ergens anders neer. Ze kunnen zeker zestig jaar mee.

Bijna vier jaar na zijn komst, ergens in 2023, begon de samenwerking met SmartBuilds, toen nog een relatief onbekende startup. Nu is het een groeiende ontwikkelaar van duurzame, modulaire middenhuurwoningen. Het begin was goed: ‘In 240 vrachtwagens vol kant-en-klare woningen reden we van Uden naar Den Helder, en vandaar de veerboot op, naar Den Burg op Texel.’ Daar werden in hoog tempo 120 duurzame, modulaire woningen neergezet. SmartBuilds verhuurt er 70, de andere 50 zijn van woningcorporatie Woontij. De locatie is tijdelijk, in dit geval veertig jaar; de woningen zijn dat niet. Als de grond een definitieve bestemming krijgt, kunnen ze elders worden neergezet.

‘Dat was allemaal nieuw,’ kijkt Van der Doelen terug. ‘SmartBuilds moest nog zijn plek vinden op de markt. Het leverde wel eens discussies op. Maar de samenwerking was vanaf het begin goed. We delen een bepaalde instelling, dat scheelt.’ Die instelling is, kort samengevat: het is hoog tijd om het anders te doen. John: ‘De bouw heeft nu al te maken met een tekort aan vakmensen, dat wordt de komende jaren alleen maar erger. De uitputting van natuurlijke grondstoffen kan zo niet doorgaan. Met moeder aarde moeten we zuinig en verantwoordelijk omgaan. En het woningtekort moet slimmer en vooral sneller worden aangepakt. Tel je dat op, dan kom je uit bij modulaire houtbouw. Dat gedachtegoed delen we met SmartBuilds. Hout en modulair hebben echt de toekomst.’

Remco Boer, toen en nu directeur SmartBuilds, denkt nog wel eens terug aan die begintijd. ‘Het is allemaal begonnen met een blanco vel papier. Uit een onderzoek van de Rabobank kwam naar voren dat er grote behoefte was aan betaalbare huurwoningen voor de middengroepen. Met dat idee zijn we begonnen.’ 

SmartBuilds organiseerde medio 2021 een webinar waarop de eerste ideeën werden gepresenteerd: modulaire woningen, duurzaam, snel te bouwen. Boer: ‘Dat webinar was nog niet afgelopen of we werden al gebeld. Een gemeenteambtenaar op Texel. Hij was razend enthousiast. De betrokken wethouder ook.’ De rest is geschiedenis. Veelzeggend: bewoners moesten letterlijk huilen van geluk toen ze de sleutel kregen van hun huis in Den Burg. Zó lang hadden ze op een andere, betere woning gewacht.

De startup, vertrokken vanuit een bancaire omgeving, moest daarna een plek op de markt veroveren. Remco Boer: ‘Dat had voor- en nadelen. Soms waren we een beetje te enthousiast, denk ik nu. Te snel. Opportunistisch, soms ook wel naïef. Tegenwoordig gaan we anders te werk.’ SmartBuilds is in hoog tempo volwassen geworden: ‘De woningfabrieken zijn ook steeds beter geworden. Corporaties zijn nu goede samenwerkingspartners. En we hebben kapitaal.’ Sinds 1 juni 2025 is SmartBuilds onderdeel van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, gesteund door 500 miljoen euro van Rabobank. 

‘We staan aan het begin van iets groters,’ zegt Boer. ‘We werken nu op 24 locaties, in zes loopt inmiddels de omgevingsvergunning, er zitten in totaal 2300 woningen in de pijplijn, we willen doorgroeien naar structureel 500 woningen per jaar. Wat helpt, is dat de huidige minister (Elanor Boekholt-O'Sullivan, red.) modulair bouwen helemaal ziet zitten. Wij jagen modulair bouwen natuurlijk enorm aan. We zitten op een kantelpunt: van niche wordt het mainstream. En het beste moet nog komen.’

Eén van de woningcorporaties waarmee SmartBuilds samenwerkt is Bazalt Wonen. Aan de Tol in Zaltbommel bouwt SmartBuilds in totaal 139 modulaire woningen, waarvan 61 sociale huurwoningen voor Bazalt. De locatie is voor 35 jaar beschikbaar. Bestuurder Han Jetten verwacht de start bouw nog in 2026 te kunnen vieren. ‘Wij geloven in gemengd wonen,’ zegt hij. ‘Dat zorgt voor een betere start van een wijk. Daarom is dit project zo goed. De doelgroepen zijn anders, maar we trekken samen op, onze belangen lopen parallel. Zo doen we samen aan community building en steunen we bewonersinitiatieven. We brengen allebei specifieke ervaring in. SmartBuilds is goed in modulair, in houtbouw, wij kennen de lokale situatie.’ Jetten verwacht dat modulair bouwen een grote, misschien zelfs fundamentele bijdrage kan leveren aan de oplossing van het woningtekort. ‘De voordelen worden steeds beter zichtbaar. Ook in de corporatiesector.’

Om die voordelen te zien hoef je niet naar Texel, al blijkt het project op het grootste Waddeneiland wel een inspiratiebron. Mark Versteeg, wethouder in de gemeente Hollands Kroon, in de kop van Noord-Holland, nam de veerboot om er te gaan kijken. ‘Dat maakte echt indruk. Zo kan het dus ook, dacht ik toen. Nu willen we in Hollands Kroon 500 woningen bouwen van een vergelijkbare kwaliteit, waarvan 65 in Anna Paulowna van SmartBuilds. Vooralsnog voor een periode van veertig jaar, op het terrein dat is overgenomen van een sportvereniging.’ Ook hier gaat het om een combinatie van middenhuur en sociale huur. De voorbereidingen starten in 2026, de bouw in 2027.

Versteeg signaleert vragen rond tijdelijkheid. ‘Hoe tijdelijk is tijdelijk? Zijn die woningen wel echt goed? We hebben drie informatieavonden voor bewoners georganiseerd om daarop in te gaan, met medewerkers van SmartBuilds erbij. Die kwamen daarvoor helemaal uit verschillende plaatsen in Nederland naar Anna Paulowna, bleken goed voorbereid en gingen pas weg toen de laatste vraag was beantwoord. Dat is ook een sterk punt, nog helemaal los van de kwaliteit van de woningen en de beloofde snelheid.’

Behalve in Zaltbommel en Hollands Kroon liggen er inmiddels plannen op tafel voor SmartBuilds-woningen in Veghel, Lansingerland, Coevorden, Groningen, Duiven, Doorn en Hoogeveen. In de laatstgenoemde plaats gaat het om 40 woningen aan de Griendtsveenweg, in het centrum, een locatie die transformeert van werken naar wonen. Interim projectleider Aniek Huisman beschrijft de karakteristieke, herkenbare situatie: ‘Zo’n transformatie vraagt tijd. Totdat de definitieve gebiedsontwikkeling start, dreigt een locatie jarenlang ongebruikt te blijven. Juist daar ligt de kracht van een kwalitatieve tijdelijke invulling: je biedt woningen aan wanneer de behoefte het grootst is, terwijl je je handen vrij houdt voor de toekomstige ontwikkeling.’

In Hoogeveen gaat het om gestapelde bouw met een gevarieerd aanbod in de middenhuur, gericht op de lokale vraag: appartementen voor starters, doorstromers, stellen, in allerlei soorten en maten. Zoals het er nu naar uitziet, is de oplevering begin 2027. Aniek Huisman leerde SmartBuilds kennen als een partij met een heldere ambitie, intrinsieke motivatie en de wens om echt samen te werken. ‘Dat is minstens zo belangrijk als hun eindproduct, de modulaire woning in de middenhuur. Cruciaal is: we werken op basis van vertrouwen samen aan hetzelfde doel. Want we hebben niet alleen een woningtekort in Nederland, we hebben ook een samenwerkingsprobleem. Tijdelijke woningbouw hoeft geen tussenoplossing te zijn; het kan juist een vliegwiel zijn voor gebiedsontwikkeling.’

De woningen in Hoogeveen worden gebouwd door Daiwa Modular House, een van de samenwerkingspartners van SmartBuilds. Een jaar of vijftien geleden was het nog echt pionieren, zegt ceo Harry van Zandwijk. ‘En moet je nu eens kijken. We zijn met 700 medewerkers en de groei zit erin.’ Hij wijst erop dat in 2030 – let wel: over krap vier jaar – vijftig procent van alle nieuwe woningen en appartementen industrieel gebouwd zal moeten zijn. ‘Dat heeft de politiek besloten. Aan die enorme ambitie willen wij bijdragen. Het is dé oplossing voor de enorme woningvraag. Op de oude manier kom je niet verder.’

Daiwa leert van SmartBuilds, zegt Van Zandwijk. ‘Zij kijken natuurlijk ook bij andere modulaire bouwers rond. Daar steken wij iets van op, en omgekeerd. Zo brengen we samen de kennis in de sector verder.’ Zijn concurrent-collega John van der Doelen denkt er precies zo over. ‘Wij leveren nu zo’n duizend modulaire houten woningen per jaar op, grotendeels voor woningcorporaties, waarmee SmartBuilds overigens ook weer samenwerkt. We zien een groeiende behoefte aan kleinere woningen, zeker nu er steeds meer eenpersoonshuishoudens komen. Snel en betaalbaar bouwen is voor die doelgroep echt een must.’

Remco Boer ziet tot slot kansen om het aanbod van SmartBuilds (tot nu toe: betaalbare, duurzame middenhuurwoningen voor senioren, starters en jonge gezinnen) te verbreden: naar sociale huur, woonzorgconcepten en misschien zelfs studentenwoningen. ‘De wooncrisis betekent dat we iets moeten doen. Met modulair bouwen op tijdelijke plekken kun je tempo maken. Precies wat nodig is. We kunnen ook met een vergunning voor vijftien jaar uit de voeten op locaties van BPD. En we gaan – om te beginnen in Lansingerland – flexdorpen realiseren: kleine woongemeenschappen met meerdere woongebouwen.’

In oktober 2026 is Remco Boer een van de vijf keynote sprekers op het congres World of modular in Amsterdam, waar hij inzichten en kennis zal delen. Ook dat is veelzeggend. ‘Dit is de toekomst. Steeds meer architecten zien in dat modulair bouwen van hoge kwaliteit en veelzijdig qua uitstraling kan zijn. De fabrieken worden steeds beter. We zijn gericht op samenwerking en ontwikkelen continu nieuwe kennis. Iedereen kan meedoen. Alles voor de woningzoekende. Want de woningnood is nu.’