Onder druk wordt alles modulair

Op Google Earth zijn ze nog niet te zien. Maar ze staan er wel degelijk, aan de Kolibrievlinder in Den Burg op Texel: 120 duurzame, modulaire huurwoningen. Daarvan worden 70 woningen verhuurd door SmartBuilds. De andere 50 zijn van woningcorporatie Woontij. Allemaal bestemd voor mensen die een duidelijke binding hebben met Nederlands grootste Waddeneiland. Wie in de zorg werkt, het onderwijs, de politie of de brandweer, krijgt voorrang. De woningen zijn tijdelijk. Als de grond een definitieve bestemming krijgt, kunnen ze ofwel blijven staan of elders worden geplaatst.

‘Ook senioren hebben er veel belangstelling voor,’ zegt Remco Boer, directeur van SmartBuilds. ‘Tien van de zeventig woningen zijn namelijk ook levensloopbestendig. En op Texel zijn nogal wat ouderen die per se op het eiland willen blijven wonen. Ze zitten met een te grote woning die ze best zouden willen verkopen. Als ze dat doen, krijg je ook meteen beweging op de lokale woningmarkt.’ 

Voor Helma Born heeft SmartBuilds daarmee een belangrijke propositie te pakken. ‘We zitten in een wooncrisis. Oplossingen daarvoor duren vaak lang. Maar wachten is geen optie, en niets doen al helemaal niet. Daarom is SmartBuilds zo goed. Door modulair bouwen op tijdelijke plekken kun je tempo maken.’ 

Ziedaar in een notendop wat SmartBuilds beoogt. Snel en kordaat iets doen aan de grote woningnood, door betaalbare, duurzame middenhuurwoningen te ontwikkelen voor senioren, starters en jonge gezinnen. Om precies te zijn: modulair gebouwde woningen op grond waar permanente woningbouw (nog) niet gepland of nog niet mogelijk is. Zoals landbouwgrond die voor bepaalde tijd beschikbaar is. Of – zoals op Texel – gemeentegrond die in afwachting is van een definitieve bestemming. De locatie is tijdelijk, de woning niet.

SmartBuilds was in 2021 een initiatief van Rabobank. De startup, geleid door Remco Boer, gaat per 1 juni 2025 – inclusief projectportfolio, funding en medewerkers – over naar dochteronderneming BPD. Vanuit het hoofdkantoor in Amsterdam zullen de activiteiten de komende jaren verder worden uitgebouwd onder de naam SmartBuilds. Daarvoor heeft Rabobank een extra € 400 miljoen van de initiële 100 miljoen - bij start van SmartBuilds - beschikbaar gemaakt voor gebiedsontwikkelingen van BPD waar de woningen van SmartBuilds een plek krijgen.  

Nog in 2025 begint naar verwachting de bouw van 139 woningen in Zaltbommel. Er liggen ook plannen op tafel voor woningen in Veghel, Someren, Coevorden, Hoogeveen, Groningen, Duiven, Doorn, Terschelling en Hollands Kroon. De doelstelling is voorlopig 500 woningen per jaar, waarvan de helft op gebiedsontwikkelingen van BPD. Of dat haalbaar is, zal nog moeten blijken. Het uitgebreide netwerk van zowel BPD als Rabobank geeft het bereiken van die ambitie in ieder geval kans van slagen.

Waarom die verhuizing ‘van moeder naar dochter’? En waarom nu, en niet eerder? Remco Boer: ‘In de aanloop naar de start in 2021 zijn al verkennende gesprekken met BPD gevoerd. Maar op dat moment was de tijd nog niet echt rijp. Tijdelijke woningbouw betekent in principe een lastige business case voor een ontwikkelaar. Intussen is de wereld veranderd.’ Helma Born: ‘Op dat moment was het momentum er inderdaad niet. Maar nu zeker wel. BPD krijgt hiermee een sterke, aanvullende propositie voor betaalbare huurwoningen. Die kunnen we inzetten bij onze gebiedsontwikkelingen.’

Waar BPD Woningfonds zich richt op permanente nieuwbouwwoningen in de middenhuur, is SmartBuilds dus gericht op modulaire (verplaatsbare) huurwoningen van permanente kwaliteit op locaties die nog niet gegund zijn. Voor alle duidelijkheid: de bewoners krijgen wel vaste huurcontracten. Dat biedt zekerheid, ondanks het tijdelijke karakter. Waarbij ‘tijdelijk’ eigenlijk tussen aanhalingstekens moet worden gezet, zegt Helma Born. ‘Denk aan de noodwoningen die er soms al decennia staan. Of de noodschool waar je je hele basisschooltijd naartoe ging. En dus moet ook tijdelijk gewoon goed zijn.’ Remco Boer concretiseert: ‘Bij de woningen op Texel gaat het zelfs om een tijdelijke periode van veertig jaar. En ook in Zaltbommel zullen de woningen er voorlopig blijven staan.’

De kennis die SmartBuilds inmiddels heeft verzameld over tijdelijke woningen sluit nu naadloos aan op de expertise van BPD op het gebied van gebiedsontwikkeling, dat per definitie een langetermijnkwestie is. En hoe langer de tijdelijkheid duurt, hoe meer kansen er ook liggen voor duurzame gebiedsontwikkeling. Het gaat hier om woningen die de kwaliteit hebben van permanente woningen en waar bewoners lage energiekosten krijgen vanwege het duurzame karakter van de woningen.

Born: ‘Als je ergens twintig of dertig jaar woont, dan mag je, ook al noemen we dat tijdelijk, bepaalde eisen stellen aan de omgeving. Dan wordt doordachte gebiedsontwikkeling belangrijk. Daar komt de kennis en kunde van BPD bij kijken. Sterker nog, we verwachten hier veel kansen voor innovatie op dat gebied. Met tijdelijke woningen kun je bijvoorbeeld interessante verkenningen doen op het gebied van landschappelijk ontwikkelen (het creëren van toekomstbestendige, gezonde leefomgevingen met bodem, water, energie en biodiversiteit als uitgangspunt, red.). Het grote voordeel is dan ook dat BPD via SmartBuilds in staat zal zijn om natuurinclusieve buurten te ontwikkelen op nog niet gegunde locaties.’

De nadruk zal dus liggen op het maken van leefomgevingen, en niet zozeer op de woningen. Al kan juist de woningbouw door dit initiatief ook weer een impuls krijgen – en dat is nóg een voordeel van de strategische samenwerking. Modulair bouwen, waarvan vaak wordt gezegd dat het zo moeilijk van de grond komt, kan worden aangejaagd. Hetzelfde geldt voor bouwen met hout, of bouwen off-grid, eventueel door huizen uit te rusten met een combinatie van zonnepanelen en een thuisbatterij. De belangstelling voor die batterijen groeit de laatste tijd sowieso sterk, zo hebben netbeheerders en energieleveranciers al vastgesteld.

‘De samenwerking levert al met al een unieke propositie op voor de Nederlandse woningmarkt,’ vat Helma Born het samen. ‘De woningnood blijft ook de komende jaren schrijnend hoog, helaas. Met SmartBuilds kunnen we daar iets aan doen. Het past perfect bij onze missie om wonen voor iedereen bereikbaar en betaalbaar te houden.’