Meer dan wonen
Verder kijken dan de winst van vandaag, om op de lange termijn verder te komen. Dat is de teneur van een kennis- en inspiratiebijeenkomst die BPD begin februari organiseerde voor managers van woningcorporaties uit Zuid-Holland en experts op het gebied van placemaking, bedrijfsonroerendgoed en retail. Ze wisselen van gedachten over de vraag hoe je het uitgangspunt "meer dan wonen" concreet maakt, zowel fysiek als sociaal. Een aantrekkelijke stadsbuurt heeft een buurtvoorziening op de hoek, winkels, ruimtes waar mensen in en uit lopen, elkaar ontmoeten. Woningcorporaties, die vaak lang in een buurt aanwezig zijn, weten dat als geen ander en investeren er dan ook in. Maar ook serieuze gebiedsontwikkelaars kijken verder dan de winst van vandaag, zegt Mirjam Nielsen, ontwikkelingsmanager bij BPD. 'Een corporatie kijkt naar het sociale segment, wij kijken als gebiedsontwikkelaar naar het bredere woningaanbod, naar de betekenis van nieuwbouw voor de wijk en de stad. Een gebiedsontwikkelaar bedient vaak meerdere doelgroepen. We zoeken naar de balans: wat is hier nu nodig?'
Maatschappelijk vastgoed
Dat kun je goed zien in The Hudsons, een populaire, klimaatadaptieve nieuwbouwbuurt met 145 koopwoningen en -appartementen in de wijk Bospolder-Tussendijken, Rotterdam. Deze buurt voegt echt iets toe aan de wijk en aan de stad. The Hudsons is populair bij mensen die ooit Rotterdam verlieten, maar er nu een betaalbare, duurzame koopwoning vinden, vlakbij het inmiddels bekende groene dakpark. Op de hoek van de Hudsonstraat staat nog een bedrijfsruimte leeg. 'We hebben voor deze plek lokale ondernemers op het oog die binding voelen met de buurt,' zegt René Schepers, gebiedsontwikkelaar bij BPD. 'En daar hebben we best wat voor over. Om die reden hebben we een aantal geïnteresseerden afgewezen.' Een ruimte aan de overkant, ook op de hoek, is verkocht aan een thuiszorginstelling. Schepers: 'Dat pand is nu een soort huiskamer voor de buurt. Precies wat we graag zien.' Tijdens een wandeling door deze buurt zijn Diderik Lock (Woonbron), Kay Schellen (Woonstad) en Jef Ruijtenbeek (Havensteder) positief over wat ze zien. In minder sterke wijken met een eenzijdige bevolkingssamenstelling – zoals Bospolder-Tussendijken – kan toevoeging van nieuwbouwwoningen in de koopsector én van bedrijfsruimten (voor lokale ondernemers, niet-commerciële functies en sociale initiatieven) leiden tot nieuw elan.
Herbestemming van plinten
Gerichte acties van woningcorporaties kunnen zelfs het verschil maken in een wijk, zo laat Peter Blonk, programmamanager transformatie bij Ymere, aan zijn Zuid-Hollandse collega’s zien. In Amsterdam zijn goede ervaringen opgedaan bij de herbestemming van plinten in het (bedrijfs)onroerend goed. Kleine winkeliers durven dan de stap naar de buurt te maken. De leefbaarheid gaat er vaak meteen op vooruit. Ga niet voor winst op de korte termijn, zegt ook retailstrateeg Tony Wijntuin. Hij ontwierp een plintenstrategie voor de Zuidas in Amsterdam, Strijp-S in Eindhoven en het Schiekadeblok in Rotterdam. Zijn les: een goede mix van functies (retail, horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, cultuur), met voor marktpartijen, woningcorporaties en de gemeente steeds een eigen rol, zorgt voor echte kwaliteit én voor duurzaam ondernemerschap. En vergeet creatieve ondernemers niet, zegt Wendy Gieben. Onder de naam ANNA Vastgoed en Cultuur zorgt zij voor levendigheid en verbinding "in de tussentijd", op locaties die wachten op de start van de gebiedsontwikkeling. 'Creatieve ondernemers kunnen de startmotoren zijn van een gezonde buurt en stad.'
Langdurige betrokkenheid
BPD is een gebiedsontwikkelaar, geen belegger in bedrijfsonroerend goed. Mirjam Nielsen: 'Wij willen geen scholen of winkels in portefeuille houden. Maar we denken wél aan de lange termijn. We investeren dus in ruimte voor voorzieningen, om die vervolgens onder te brengen bij andere partijen, zoals bij dat pand in de Hudsonstraat dus nu gebeurt.' Dat denken aan de lange termijn deelt een verantwoordelijke ontwikkelaar volgens Nielsen met een woningcorporatie. 'Wij kunnen leren van wat zij, dankzij hun jarenlange betrokkenheid, weten van een wijk en de bewoners. Ze zijn verankerd in de wijk, hebben duidelijke visies op de opgave. Omgekeerd kunnen zij weer bij ons te rade voor kennis over doelgroepen of andere domeinen, zoals duurzaamheid, mobiliteit en groen. We zoeken elkaar daarvoor dan ook in toenemende mate op. Net als zij willen we langdurig bezig zijn met het versterken en vernieuwen van de stad.'
Korte en lange termijn
Het rondje kennisdelen bij The Hudsons levert concreet dit inzicht op: voor de ontwikkeling van een leefbare buurt is een combinatie nodig van acties op korte en lange termijn. Ofwel: de bereidheid om niet alleen voor het commercieel rendement te gaan, in ruil voor een hoger maatschappelijk rendement en een levensvatbare buurt later. Corporaties hebben daarvoor weer iets meer ruimte, zegt Ruijtenbeek. 'Commercieel ontwikkelen mag weliswaar niet, maar er zijn wel mogelijkheden.' Belangrijkste les: laat je niet afschrikken. Voor een echt goed verhaal is altijd enthousiasme – en geld – te vinden, ook bij de gemeente, zelfs als er al een bestemmingsplan ligt. Wijntuin onderschrijft dat. 'Durf te experimenteren. Nieuw elan in de stad ontstaat vaak op plekken waar je het niet had verwacht. Daarvoor ligt hard bewijsmateriaal op tafel, voor ’t geval je met een plan komt als ontwikkelaar of corporatie en overtuigingskracht moet inzetten. Maar veel gemeenten willen heus wel.'
Combinaties fysieke en sociale domein
Het beste plan, zegt Nielsen, maakt combinaties tussen het fysieke en sociale domein. Het dient daarmee meerdere doelen tegelijk. Durven experimenteren (en leren van anderen, dus ook kennis delen en vermenigvuldigen) hoort daarbij. Nielsen: 'Niet bang zijn! Doe het met de juiste, gemotiveerde mensen. Start op kleine schaal en zorg voor beweging op verschillende niveaus, ook bestuurlijk. En zorg dat je het verankert, anders blijft het hangen in pilots.' Uiteindelijk zou het dan moeten lukken, zelfs in financieel uitdagende tijden: werken aan een wijk waar je meer doet dan alleen wonen.
Over The Hudsons
The Hudsons ligt op de grens van de multiculturele wijk Bospolder-Tussendijken en het voormalige haventerrein Merwevierhavensgebied. De 5 bouwblokken met duurzame stadswoningen en appartementen grenzen aan het groene Dakpark. The Hudsons verbindt zo de achterliggende woonwijk met deze groene ruimte in het stedelijk gebied.
