Geen gasten maar partners

Mirjam Nielsen heeft een eigen pasje om de deuren te openen op het kantoor van Haag Wonen. Zegt dat iets over de nauwe samenwerking tussen beide organisaties? Kirsten Dubbelman: ‘Zeker. We willen samen ontwikkelen en echt samenwerken. In het begin spraken we vaste dagen af. Uiteindelijk dachten we: een pasje is gewoon makkelijker.’ Mirjam Nielsen: ‘Het is niet alleen praktisch, maar ook: hoe de waard is, vertrouwt hij zijn gasten. Alleen zijn we geen gasten meer in elkaars organisatie. We zijn partners die elkaar vertrouwen. En die vertrouwen er ook op dat ze door elkaars gebouw kunnen lopen. Ook bij BPD vindt iedereen het heel normaal als er mensen van Haag Wonen op de werkvloer zijn. Als je vaak bij elkaar binnenloopt, leer je elkaar ook beter kennen. Als je iets tegenkomt onderweg, dat je vraagt: “Waarom is dat belangrijk voor je? Waarom doe je dat zo?” We willen die openheid naar elkaar echt vasthouden, omdat we nog zeker tien jaar met elkaar gaan samenwerken aan herstructureringsprojecten in Den Haag Zuidwest.'

Nielsen: ‘We werken vaker met corporaties samen. Maar elke corporatie is anders, daarom is het belangrijk om te weten wat een corporatie specifiek belangrijk vindt. Op welke manier ze financiële sturing geeft, hoe de relatie met bewoners en stakeholders is. Elke corporatie geeft dat op een andere manier vorm. Een samenwerking is een soort machine die je eerst op gang moet brengen, maar als de motor draait ontstaat een soort vanzelfsprekendheid, waarbij je op een aantal cruciale aspecten samen finetunet: wat doen we anders, wat is er in de markt veranderd, zijn er nieuwe of andere regels?’ Dubbelman: ‘Wat ik echt een eyeopener vond, was hoe bij een marktpartij als BPD de besluitvorming gaat. Bij corporaties is besluitvorming best een ding, zeker bij grote projecten waarbij je bewoners moet herhuisvesten, zoals nu bij Morgenstond. Dan ga je niet over een nacht ijs en moet je zorgvuldige afwegingen maken. Ik had het beeld dat dit bij marktpartijen anders zou gaan: die nemen een besluit en klaar. Maar bij BPD loopt de besluitvorming bijna gelijk met die van ons. Wat mij ook heeft verrast is de betrokkenheid bij de wijk en buurt. BPD gaat ook echt de wijk in om het gesprek aan te gaan en informatie op te halen. Jullie kijken bewust naar wat er in een wijk gebeurt, welke initiatieven bewoners en ondernemers nemen, welke positieve effecten dat kan hebben op de wijk en hoe je daarop kunt inhaken.’

Nielsen: ‘Natuurlijk heeft de inkijk in de werkwijze van Haag Wonen mij ook wat geleerd. Van corporaties wordt vaak geroepen dat processen traag verlopen. Maar bij Haag Wonen zie ik een ondernemersgeest. Jullie vragen je af: wat kunnen we betekenen voor de wijk? Hoe kunnen we dingen verbeteren? En dan ga je bevlogen aan de slag met soms heel creatieve oplossingen. Jullie gaan veel verder dan de basistaken van een corporatie. Neem nu het initiatief voor alternatieve woonvormen, om bijvoorbeeld tiny houses te bouwen in ongebruikte binnentuinen, waar dan voor kwetsbare personen een thuis en een baan wordt gecreërd. Superwaardevol! Een partnerschap gaat over de ‘zachte’ en de ‘harde’ kant. Naast het verkennen van elkaars sociaal- maatschappelijke drivers, moeten er afspraken worden gemaakt over rendementen en waar de bodem ligt van wat je financieel aanvaardbaar vindt. Want je committeert je voor een periode van minstens tien jaar. Wat dit vak moeilijk maakt, is dat het zo kan zijn dat we hard aan een project werken en dat het toch niet snel van de grond komt, bijvoorbeeld omdat gemeentelijke procedures of contracten een lange aanloop vragen. It takes two to tango, zegt men. Maar in dit geval zijn er drie partijen nodig.’

Dubbelman: ‘Dat vraagt ook dat je snapt waar elkaars belangen liggen. Die openheid is er niet vanaf dag één, die is zo gegroeid. En het is voor de gemeente ook wennen natuurlijk.’ Nielsen: ‘Inmiddels wordt het ook bij de gemeente normaal gevonden dat we voor elkaar kunnen spreken.’ Dubbelman: ‘Het is belangrijk, ook later in het traject, dat iedereen weet hoe de verhoudingen liggen. We zitten nu nog niet in de realisatiefase, maar met de huidige tegenwind zullen we nog aardig wat noten moeten kraken. De huidige markt is erg onderhevig aan verandering en we hebben te maken met stevige kosten.’ Nielsen: ‘BPD en Haag Wonen zijn langjarig aan elkaar verbonden in deze opgave voor Morgenstond. Als de woningen zijn opgeleverd, zijn we vermoedelijk twee of drie conjuncturele cycli verder. Daar moeten we, met elkaar, zo goed mogelijk mee dealen.’ Dubbelman: ‘Ik wil graag meegeven aan corporaties die voor eenzelfde uitdaging staan: zoek een partner die begrijpt hoe jij in het proces staat. Waar kunnen we elkaar vinden en hoe gaan we samen om met de vele partijen en belangen die spelen? Je moet daarvoor ook de juiste personen en de juiste klik hebben. Je moet elkaar kunnen vertrouwen.’

Haag Wonen en BPD werken op dit moment samen met gemeente aan het verbeteren van de buurt en het bouwen van (meer) nieuwe woningen in de wijk Morgenstond, in Den Haag Zuidwest. In totaal gaat het om de sloop van 350 woningen en het bouwen van ongeveer 900 nieuwe toekomstbestendige, comfortabele en energiezuinige woningen in sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en vrije sector koop. Daarnaast renoveert en verduurzaamt Haag Wonen 78 bestaande sociale huurwoningen. De 900 woningen zijn de eerste twee projecten van een grotere opgave in Den Haag Zuidwest waarin nog meer wijken worden gerevitaliseerd.