Bouwtempo omhoog: De lessen van Azië

De Duitse en Nederlandse steden hebben een grote opgave. Er moet gebouwd worden, veel en snel. Kunnen we leren van de aanpak in andere werelddelen, zoals Azië? OMA-partner David Gianotten en BPD Duitsland directeur Alexander Heinzmann kijken over de grens. ‘We kunnen niet zoals in China even een bos met woontorens toevoegen.'
BPD Magazine ontvangen?

David Gianotten stuurde een aantal jaren de OMA-projecten in China en Australië aan. Wat kunnen we in West-Europa leren van de Aziatische aanpak? Het is een vraag die we ook  neerleggen bij Alexander Heinzmann. Hij heeft bij BPD in Duitsland de uitgebreide  gebiedsontwikkelingen in zijn portefeuille; nieuwe woongebieden die de grote Duitse steden aantoonbaar moeten ontlasten. Tijdens het gesprek wijst hij er nadrukkelijk op dat hiervoor doorzettingsvermogen en ontwikkelingscapaciteit nodig zijn. Gianotten: ‘De urgentie is er groot genoeg voor met de demografische ontwikkeling die we voor ons zien. Vooral de groei aan kleine huishoudens en de op handen zijnde vergrijzing. De laatste keer dat we in Nederland grote stappen hebben gezet in de stedelijke ontwikkeling was in de jaren 90, ten tijde van de realisatie van de Vinex-locaties. Toen ik vijf jaar geleden in Nederland terugkeerde, was mijn ambitie om plannen met een vergelijkbare impact te creëren. Dat gaat nadrukkelijk verder dan het bouwen van mooie gebouwen. Een goed voorbeeld is het plan voor Feyenoord City: dit gaat over veel meer dan een nieuw stadion. Het raakt de toekomst van een heel stadsdeel op Rotterdam-Zuid en de mensen die daar wonen. Voor dergelijke plannen hebben we de overheid heel hard nodig, maar ook de markt en de lokale spelers. In dat veld spelen wij als ontwerpers de verbindende rol. Wij brengen de partijen bij elkaar.’

Willen we de problemen oplossen dan zijn grote ingrepen noodzakelijk binnen de stad maar ook daarbuiten
David Gianotten
Directeur bij OMA

Heinzmann: ‘In West-Europa moeten we er zeker over nadenken hoe we het grote tekort aan woningen kunnen oplossen, sneller maar ook meer vraag- en doelgericht. Dat de huidige instrumenten niet afdoende zijn, hebben de laatste jaren duidelijk gemaakt. Het gaat vooral niet snel genoeg. Om sneller aan de behoefte aan woningen te voldoen, is behalve de focus op de grote steden ook meer moed nodig om nieuwe woongebieden buiten deze metropolen te ontwikkelen. De oplossing ligt in de bespoediging van de procedures. Zelfs bij de grootschalige buitenstedelijke ontwikkelingen duurt het veel te lang vanaf het eerste idee tot het moment dat de eerste bewoners er kunnen gaan wonen; soms wel twintig jaar. De mensen hebben vandaag een woning nodig! Zelfs voorbeeldwijken als het Freiburger Rieselfeld en de transformatie van het voormalige vliegveld in Böblingen hadden hun tijd nodig. Waar ligt dat aan? Wij zijn als een van de grootste project- en gebiedsontwikkelaars in staat meer woonruimte te ontwikkelen, maar er is een gebrek aan bouwlocaties. We concurreren met andere functies om de geschikte gebieden. Daarbij worden individuele belangen tegen elkaar afgewogen in plaats van samen naar een toekomstgerichte oplossing te zoeken. Niet in de laatste plaats ontbreekt het bij de overheden aan voldoende capaciteit om vergunningsprocessen te versnellen.’ 

Web Alexander 54A5012
Welke lessen kunnen we leren van de ervaringen in andere delen van de wereld?

Heinzmann: ‘We kunnen ons laten inspireren door de moed om projecten in het groen te realiseren. Ook kunnen we leren van het gebruik van slimme technologieën en het omgaan met extreme weersomstandigheden. Klimaataangepast bouwen is in Azië bijvoorbeeld een belangrijk steekwoord.’ Gianotten: ‘De snelheid van plannen, ontwerpen en beslissen ligt in Azië veel hoger. Er wordt van begin tot eind gewerkt in een multidisciplinair team waarin de overheid, markt, specialisten en ontwerpers zijn vertegenwoordigd. En inspraak wordt gebruikt om contextuele ideeën te genereren en niet als instrument voor louter bezwaar maken. Wat ik er vooral van heb geleerd, is het belang van samenwerking: het gaat om initiatief, visie en vertrouwen. Dat begint met het bij elkaar brengen van de goede mensen die willen investeren in een bepaalde plek. Dan volgt het ontwerp vanzelf. Die aanpak pas ik nu ook toe bij projecten in Nederland.’ Heinzmann: ‘Andersom kan men in Azië van ons leren dat een stad een historisch gevormd milieu is. Dat de stad een hoge kwaliteit van leven met zich meebrengt en ook moet voldoen aan de eisen van toekomstige generaties.’ 

De stad van nu bevindt zich op een interessant kruispunt. Er komen allerlei nieuwe vraagstukken op ons af - deels versterkt door Corona
Alexander Heinzmann
Directeur bij BPD Immobilienentwicklung

Welke nieuwe woonlandschappen zijn wat jullie betreft het antwoord op de grote vraag naar woningen in de grootstedelijke gebieden?

Gianotten: ‘Willen we de problemen oplossen, dan zijn grote ingrepen noodzakelijk: binnen de stad maar ook daarbuiten. Daarbij zullen we heel pragmatisch moeten kijken wat er wel en niet functioneert. Soms zal het om omvangrijke gebiedsontwikkelingen gaan, maar soms ook om kleinere en heel precieze ingrepen. Voorbeeld van die laatste categorie zijn de plannen die we voor het binnenstedelijke VDMA-terrein in Eindhoven hebben gemaakt en waarbij bestaande gebouwen worden aangevuld met nieuwe. En waar we een microbos aan de stad toevoegen.’

Heinzmann: ‘We moeten een tweesporenbeleid volgen. Verdichten in de bestaande stad met kwaliteit en er daarbij ook voor zorgen dat we gezond en aantrekkelijk wonen mogelijk maken. Parallel daaraan moeten we de blik op de stadsrand richten en uitleggebieden ontwikkelen. Daarbij moeten we zeer zorgvuldig omgaan met duurzaamheid én betaalbaarheid – wanneer we willen bouwen voor de brede massa gaat dat niet zonder de groene weide. Een goed voorbeeld is Seestadt Aspern in Wenen: zeer goed verbonden met de stad en met een heel hoog aandeel betaalbare woningen. BPD ontwikkelt beide, binnenstedelijke projecten en grote gebieden aan de stadsrand. We doen dat op de manier waarop in Nederland al jarenlang met succes nieuwe woongebieden in de steden worden gerealiseerd – de Vinex-locaties waar veel mensen met plezier wonen.

We zien op dit moment in Duitsland veel gemeenten die nadenken over een paradigma-wisseling: weg van louter verdichting in de binnensteden en op naar aantrekkelijke wijken in het buitengebied. Hierbij begeleiden wij steden en gemeenten. In Berlijn en Brandenburg zijn we op dat vlak actief, maar ook bijvoorbeeld in Jena (Thüringen, Oost-Duitsland, red), waar een groot nieuw woongebied aan de stadsrand moet ontstaan. De uitdaging daarbij is om de belangen te verbinden, holistisch te denken en geïntegreerde gebieden te realiseren – in plaats van alleen het wonen toe te voegen. Dat vergt overigens wel een zekere schaalgrootte om ook draagvlak te ontwikkelen voor de niet-woonfuncties. Met onze BPD-storybooks (waarin het verhaal van de plek wordt geduid, red.) zetten we hier nadrukkelijk op in: we onderzoeken de wensen van mensen en stellen die centraal. Niet vanaf de tekentafel, zoals in Azië, maar samen met toekomstige bewoners schrijven we het draaiboek voor het betreffende gebied. 

Welke dromen hebben jullie zelf als het gaat om de plekken waar jullie concreet aan werken?

Heinzmann: ‘Mijn droom is de “15-minutenstad”. Een echte smart city waarin zich alles binnen een kwartier wandelen en fietsen bevindt en die alles biedt wat mensen nodig hebben voor goed en gezond wonen. Dat concept biedt mogelijkheden om bijvoorbeeld heel anders over binnenstedelijke mobiliteit na te denken. Veel meer in termen van netwerken. De stad van nu bevindt zich op een interessant kruispunt. Er komen vele nieuwe vraagstukken op ons af – deels versterkt door corona. Er is een grotere behoefte aan groen en ruimte voor recreatie. Maar ook Gemeinschaft wordt weer gewaardeerd. Samen dingen delen, met elkaar leven in de buurt, dat heeft een heel andere prioriteit gekregen. Ook op dit punt kunnen we leren van de grote steden in Azië waar de hoge woningdichtheid de leefbaarheid onder druk heeft gezet. Mensen hebben behoefte aan ruimte om te leven, aan open plekken. Het gaat om veel meer dan alleen een dak boven het hoofd.’

Gianotten: ‘Ik zie een 24-uurs landschap voor me waarin wonen, werken en recreëren samengaan. Ondersteund door passende mobiliteitsconcepten. Waar alle functies zich binnen handbereik bevinden. Dat zijn de plekken waar mensen zich aan kunnen hechten, waar ze zich werkelijk thuis voelen. In de toekomst kan het niet meer zo zijn dat mensen op 70 km afstand van hun werk wonen. We moeten toe naar een compacte verstedelijking, waarbij elke stad weer zijn eigen oplossingen vraagt. We kunnen niet zoals in China even een bos met woontorens toevoegen. Daarom vind ik het ook zo interessant om momenteel tegelijkertijd in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven te werken: die steden zijn alleen al in sociaal opzicht zó verschillend. Daar passen geen standaardoplossingen bij; we moeten ons eerst verdiepen in de wensen vanuit de lokale samenleving. Onze antwoorden moeten contextueel en specifiek zijn.

Mensen hebben behoefte aan ruimte om te leven, aan open plekken. Het gaat om veel meer dan alleen een dak boven het hoofd
Alexander Heinzmann
Directeur bij BPD Immobilienentwicklung
Ik zie een 24-uurs landschap voor me waarin wonen, werken en recreëren samengaan. Ondersteund door passende mobiliteitsconcepten
David Gianotten
Directeur bij OMA

BPD Magazine ontvangen?

Dit artikel verscheen in BPD Magazine. De volgende editie kosteloos op uw deurmat ontvangen?