Herstructurering met oog voor sociaal weefsel

Om een kwetsbare wijk te verbeteren is méér nodig dan slopen en bouwen. Minstens zo belangrijk is investeren in het sociale domein. Is er een zinvolle rol weggelegd voor gebiedsontwikkelaars bij de herstructurering? En zo ja, hoe dan? De meningen zijn verdeeld. Cees Tip, Jeroen Frissen en Frans Soeterbroek delen hun standpunt.
  • Publicatiedatum: 29 april 2022

Woningen slopen in een tijd van woningnood – het roept vragen op, altijd. Neem de herstructurering van de Tweebosbuurt in de Rotterdamse Afrikaanderwijk. Daar worden 524 sociale huurwoningen gesloopt en vervangen door nieuwe sociale huurwoningen, vrijesectorwoningen en koopwoningen. De gemoederen lopen hoog op. Sloop-nieuwbouw is één van de meest zichtbare instrumenten die worden ingezet bij de herstructurering van verouderde wijken en gebieden. Volgens het onderzoeksrapport Sturen op gemengde wijken is het de laatste jaren echter praktisch in onbruik geraakt. Door de Woningwet (2015) en de beëindiging van het Grotestedenbeleid moeten gemeenten en corporaties op zoek naar andere instrumenten en samenwerkingspartners. Daar komt bij dat de herstructureringsopgave nieuwe dimensies en dilemma’s heeft gekregen. Het doel mag hetzelfde zijn gebleven – meer menging, betere kwaliteit – het takenpakket is veranderd. Zo is er toenemende druk om binnenstedelijke nieuwbouw verder te verdichten. Dat kan ten koste gaan van groen, waarvan juist méér nodig is om de stad leefbaar te houden in tijden van klimaatverandering en pandemie. En omdat meermaals bewezen is dat mensen graag in een groene omgeving wonen. Die nieuwbouw moet ook aan steeds scherpere duurzaamheidseisen voldoen. En toch betaalbaar blijven – én worden ontwikkeld in overleg met bewoners, want herstructurering leidt altijd tot verandering, onzekerheid, en helaas vaak tot wantrouwen wanneer communicatie tekortschiet.

Wheermolen Purmerend Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

Alles tegelijk overhoop

Hoe ziet herstructurering er in de praktijk uit? Voor een antwoord gaan we naar Purmerend. Daar werken de gemeente en woningcorporatie Intermaris aan de herstructurering van de jarenzestigwijk Wheermolen- Oost. Die omvat de sloop van 372 woningen en de nieuwbouw van 1.000 woningen (deels vrije sector, deels middenhuur), maar ook de verbetering van de openbare ruimte en het groen. Het riool wordt eveneens vervangen. Want als de boel toch overhoop moet, dan maar meteen alles tegelijk. Volgens directeur-bestuurder Cees Tip van woningcorporatie Intermaris is het allemaal hard nodig. ‘Onze bestaande middelhoge wooncomplexen zijn technisch op. Ook de eengezinswoningen zijn te ver heen om ze zinvol te verbeteren. Het openbaar gebied moet beter: groener, meer klimaatadaptief.’ Een belangrijk doel van de operatie: meer soorten woningen om een betere mix in de wijk te krijgen. ‘Nu vind je hier alleen goedkope sociale huur en rijwoningen in de vrije sector’, zegt Tip. ‘We willen voor iedereen wat wils. Daar horen betaalbare middenhuurwoningen voor de middeninkomens bij. De grote groep huishoudens die nu zo moeilijk aan een woning komt.’ In de wereld na de Woningwet moest Intermaris voor dat laatste op zoek naar een partner. Het is BPD geworden. De gebiedsontwikkelaar gaat in Wheermolen-Oost de betaalbare middenhuurwoningen realiseren die Intermaris zelf niet gaat bouwen. Tip verklaarde de keuze eerder op Aedes.nl als volgt: ‘Intermaris heeft bewust gekozen voor een grote partij als BPD. Zij hebben een schat aan kennis over bijvoorbeeld productinnovatie. Met onze samenwerking halen we die kennis binnen.’ Hij voegt eraan toe dat je samenwerking met een commerciële partij niet moet aangaan als je het ook zelf kunt. Hoezo niet? Tip: ‘In Hoorn bijvoorbeeld slopen we 270 verouderde woningen en bouwen we 400 nieuwe. Dat kunnen we best alleen af. Maar bij een mix met koopwoningen en huren vanaf 900 euro hebben wij een partner nodig. Graag eentje met bewezen ervaring en een lange adem, want je bent zo tien jaar samen bezig. Dan moet je zeker weten dat die partner de wijk én je hogere doelen omarmt. Lang niet elke ontwikkelaar kan dat en doet dat.’

Ambities en track records

Maar steeds meer project- en gebiedsontwikkelaars doen dat wel. Of beweren dat. Zo is BPD behalve in Purmerend ook actief in Tilburg, Utrecht, Haarlem, Rotterdam, Den Haag en Groningen. Ook andere gebiedsontwikkelaars en bouwers hebben ambities en track records op dit gebied. De inzet van BPD verklaart ontwikkelingsmanager Martine van der Griendt vanuit de ondernemingsmissie. Bondig samengevat: wonen betaalbaar en bereikbaar maken – en dat al 75 jaar lang. ‘Door onze financiële slagkracht kunnen wij de herstructurering van naoorlogse wijken echt langjarig vorm en inhoud geven.’ Daarvoor wordt onder meer BPD Woningfonds ingezet, gevuld met betaalbare nieuwbouw middenhuurwoningen. Maar het gaat om meer, zegt Van der Griendt: ‘We kijken met een integrale blik naar álle vraagstukken van de wijk, dus ook naar sociale leefbaarheid.’ Bij deze claim van BPD en andere gebieds- en projectontwikkelaars plaatste socioloog Frans Soeterbroek kanttekeningen in een veelbesproken opinieartikel (‘Het goede leven wordt u aangeboden door projectontwikkelaars’, Stadszaken najaar 2021). Daarin bekritiseert hij de – wat hij noemt – stilzwijgende privatisering van de wijkaanpak. Volgens hem hebben ontwikkelaars geen dieper belang in een wijk dan hun financiële belang: het idee dat hun grond en vastgoed aan waarde winnen. Verklaarbaar vindt hij de pretenties wel. Het heeft te maken met de enorme bouwopgave, waarbij overheden sterk op de markt moeten leunen, met de terugtrekkende beweging van corporaties, én met het voorsorteren op de Omgevingswet. De overheid maakt nu al ruimte voor private initiatiefnemers, die vervolgens ook de burgerparticipatie ter hand nemen.

Wheermolen Purmerend Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Woningcorporatie Intermaris werkt samen met BPD aan 4.000 nieuwe woningen in Hoorn en Purmerend, waarvan circa 1.500 in de sociale huur. Beide partijen verwachten zo meer tempo te kunnen maken en te kunnen werken aan een gedeelde ambitie: een inclusieve, ongedeelde stad.
Sociale weefsels

En hoewel Soeterbroek het goed vindt dat ontwikkelaars zich steeds meer ‘bekommeren om sociale vraagstukken en breder willen kijken dan stenen stapelen’, vindt hij dit zorgelijk. ‘Ontwikkelaars zijn niet bepaald de partij met haarvaten in de wijken die kunnen sturen op de gevoelige sociale weefsels’, beweert hij. ‘Ze springen in een gat dat de overheid heeft laten vallen, krijgen veel vrijheid en macht zonder skin in the game.’ Desgevraagd licht hij toe: ‘Voor hun verbeterclaim ontbreekt vaak de onderbouwing. Natuurlijk kunnen ontwikkelaars een rol spelen, door hun financiële kracht, grond en kennis. Maar ik zie geregeld dat burgers niet worden gehoord. Terwijl zij in de lead zouden moeten zijn.’

Ontwikkelaars en bouwers met wie wij samenwerken, moeten zich daarmee verbonden voelen. Wie hier alleen voor de winst komt, hoef ik er echt niet bij
Cees Tip
Directeur-bestuurder Intermaris

Niet meteen afschrijven

Cees Tip (Intermaris) blijft samenwerking met ontwikkelaars zinvol vinden. ‘Bij herstructurering komt tegenwoordig zoveel méér kijken! Verduurzaming, warmtenetten, houtbouw, biodiversiteit: een paar jaar geleden had een enkeling in de corporatiesector daar misschien een seminar over gevolgd. Nu zijn de ontwikkelingen amper bij te benen. Ik heb dan graag iemand naast me die er veel verstand van heeft. Wijzelf zijn en blijven goed in het sociale aspect. We vinden op dat gebied ook nieuwe dingen uit. Zo blijkt dat biodiversiteit een nieuwe ingang kan zijn voor het betrekken van bewoners. Mensen praten graag over groen en water in hun wijk, en langs die weg over woningverbetering. Zo krijg je nieuw draagvlak voor wat je doet. Wij betrekken bewoners er nadrukkelijk bij. Laten we ontwikkelaars niet meteen afschrijven, zegt ook Jeroen Frissen, adviseur bij bureau Circusvis. Frissen werkte eerder bij de grote woningcorporaties Ymere en Vestia en heeft veel herstructureringsprojecten van nabij meegemaakt. ‘De bewijzen dat ontwikkelaars het verschil kunnen maken moeten nog grotendeels worden geleverd, daar heeft Soeterbroek wel een punt’, zegt hij. ‘Maar als er een visie wordt ontwikkeld die echt wordt gedeeld, kan er iets van de grond komen. Kijk hoe BPD en Mitros in Utrecht samenwerken vanuit een gezamenlijke visie op een ongedeelde stad. Dat werkt, al zeg ik erbij dat dit voorbeeld alweer dateert van even geleden. Het heeft nog geen opvolging gekregen.’ Frissen is redelijk positief over de verworvenheden van enkele decennia herstructurering. ‘In de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, in Heerlen en Rotterdam-Zuid is gesloopt en nieuw gebouwd, en het is er duidelijk beter dan wat er was. Nieuwe én oude bewoners zijn tevredener. Dat succes is voor een deel te danken aan fysieke interventies, zoals sloop en woningverbetering.’ Hij is niet blind voor de kritische geluiden, zoals rond gentrificatie. ‘Niet alles is goed gegaan. Als je een woning bouwt van zeven ton in een wijk waar 400 euro huur per maand al veel is, roep je nieuwe problemen over je af.’

Goed onderhoud

Maar als het goed is, zegt hij, gaan fysieke ingrepen altijd gelijk op met sociale en economische interventies. ‘En juist daarover maak ik me wel zorgen. Soms is de nieuwbouw geslaagd, maar is elders zoveel bezuinigd dat er per saldo weinig verandert.’ Een voorbeeld: ‘Als mensen niet de zorg krijgen die ze nodig hebben, de wijkagent er niet meer is of het welzijnswerk niet meer functioneert, heeft het sociale domein dus te weinig capaciteit. En als je daar niets aan verandert, kun je bouwen wat je wilt, maar het probleem los je niet op. Aanverwant thema: goed onderhoud. Onlangs fietste ik nog door Heerlen. Daar zag ik weer hoe belangrijk beheer en onderhoud zijn, zeker als je ook gaat verdichten. Als de openbare ruimte niet goed is, heeft dat meteen sociale gevolgen.’ Als ontwikkelaars een rol willen spelen bij de herstructureringsopgaven van de komende tijd, zullen zij op al dit soort zaken een serieuze visie moeten ontwikkelen, stelt Frissen. ‘Dat ze tot nu toe niet echt figureren in de gedachtevorming over dit onderwerp, in tegenstelling tot woningcorporaties, de gemeente, de politie, het welzijnswerk en de scholen, heeft ermee te maken dat zij die visie nog moeten ontwikkelen.’ In het rapport Sturen op gemengde wijken (Platform31) kwam men tot die conclusie: ingrijpen in de woningvoorraad is niet genoeg. Er is een breder perspectief nodig, met aandacht voor onderwijs, veiligheid en werkgelegenheid. 

Langere tijd verbonden aan één doel

Frans Soeterbroek zegt het zo: ‘Het echte probleem ligt ergens anders. Veel mensen voelen zich tegenwoordig in de steek gelaten. Door de politiek, de overheid. Daar moeten we aan werken. Dat heeft meer impact dan sloop en nieuwbouw.’ En ook Cees Tip is die mening toegedaan. ‘Het wordt tijd dat de politiek zich weer bekommert om essentiële sectoren in de samenleving die verwaarloosd zijn: onderwijs, zorg, veiligheid. De les van Rotterdam-Zuid is dat je er samen aan moet werken en dat twintig jaar moet volhouden. Dan kan het lukken.’ Hij doelt op het gelauwerde Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ), waar verschillende partijen al tien jaar samenwerken aan de leefbaarheid, gericht op onderwijs, werk en wonen. Niemand kan om dit voorbeeld heen, en Jeroen Frissen noemt het ten slotte ook. ‘Het mooie is dat iedereen zich daar voor langere tijd heeft verbonden aan één doel. Daardoor is er ook extra geld van het Rijk beschikbaar gekomen. Ja, dan kom je verder. Ieders organisatiebelang is daar ook ondergeschikt aan het gemeenschappelijke belang. Dat kan voor een commerciële partij, zoals een ontwikkelaar, confronterend zijn. Ik ben heel benieuwd hoe ze dáárover denken. Het is belangrijk dat ontwikkelaars aan boord blijven. De komende jaren zijn ze hard nodig.’

BPD Magazine ontvangen?

Dit artikel verscheen in BPD Magazine. De volgende editie kosteloos op uw deurmat ontvangen?