BPD, Woonin en gemeente ontwikkelen De Mix in Utrecht

De Mix, een project waarin BPD, Woonin en de gemeente Utrecht optrekken als partners, staat voor een betere verdeling van de woningvoorraad over de stad Utrecht door vermenging van doelgroepen en inkomens. Twee blokken in Overvecht met 80 sociale woningen van Woonin maken plaats voor 179 duurzame middenhuurwoningen die BPD op dit moment ontwikkelt en BPD Woningfonds naar verwachting vanaf 2025 gaat verhuren. In ruil voor de sloop krijgt Woonin 135 nieuwe sociale huurwoningen op andere plekken Utrecht terug waar het aandeel sociale huur erg laag is.

‘Als je zo lang in een stad werkt als BPD en Woonin, dan durf je het ook aan om verder in de tijd te kijken’, aldus BPD-regiodirecteur Esther Agricola. ‘We weten dat we een probleem niet in één keer hoeven op te lossen. Nu doen we iets in het ene stadsdeel en volgende keer is een ander stadsdeel aan de beurt. En in de tussentijd wordt de stad steeds mooier. Stadsbreed kijken we dus hoe we met de sociale woningvoorraad omgaan.’Dat verleggen van di e scope is volgens Agricola een van de grootste successen van de Mix. ‘Een behoorlijke opgave uiteraard. Zeker in dit tijdsgewricht waarin het woningtekort historisch hoog ligt. Er zijn in Nederland circa 8 miljoen bestaande woningen waar een heleboel mensen wonen, waarvan 34 procent een sociale huurwoning is. Allemaal woningen die vragen om permanent onderhoud en vernieuwing. De herstructureringsopgave, naast het toevoegen van nieuwe woningen, mag nooit uit het oog worden verloren.’ De kracht van De Mix zit hem volgens Agricola ook in de samenwerking tussen de partijen en het feit dat iedereen bereid is over de eigen grenzen heen te kijken. ‘We zijn allemaal afhankelijk van elkaar dus we moeten elkaar kunnen vertrouwen. Dat betekent over vooroordelen heen stappen en transparant zijn over beweegredenen.’

Luisteren naar de bewoners is volgens Agricola een andere belangrijke succesfactor van De Mix. ‘Je kunt als ontwikkelaar wel allemaal mooie plannen hebben, maar als het uiteindelijk niet door de mensen wordt gedragen, ben je nergens. Een mooi voorbeeld daarvan is het centrale plein dat we in eerste instantie hadden bestempeld als perfecte plek voor extra woningen. De bewoners dachten daar heel anders over en wilden hun ontmoetingsruimte graag behouden. Reden voor ons om de plannen om te gooien en het plein helemaal op te knappen en te vergroenen. Het plein staat nu symbool voor het succes van de aanpak.’ Voldoende woningen voor de huurders die goed verspreid zijn over de stad. Dat is waar het voor Woonin om draait. ‘Natuurlijk kost ontwikkelen bloed, zweet en tranen’, zegt Henk Peter Kip, directievoorzitter van Woonin. ‘En bestuurlijk gezien was het soms een ingewikkelde puzzel om op te lossen. Maar door echt die samenwerking op te zoeken, hebben we met elkaar grote stappen gezet. Alle partijen hebben water bij de wijn gedaan. Zo heeft de gemeente besloten de meerwaarde-afdracht te laten vallen omdat de doelen die BPD en Woonin hebben – het verkleinen van woningnood en het creëren van een betere mix – heel goed aansluiten bij het gemeentelijk beleid.’

Een betere mix in de stad en sociale huurwoningen bieden op een plek waar de huurprijzen hoog liggen. Dat is inderdaad best een uitdaging, vindt ook Lot van Hooijdonk, wethouder in Utrecht van onder meer energie, klimaat en een aantal ruimtelijke projecten. ‘Toch is het ons gelukt, en dat heeft alles te maken met de samenwerking tussen de partijen. Er viel ook echt iets te ruilen en daar zit een belangrijk deel van de kracht. Dankzij De Mix zijn corporaties aan grondposities gekomen die ze anders niet hadden gehad. Een mooi proces waar wij als gemeente bij zijn aangehaakt.’ Uiteraard waren er ook hobbels. ‘Financieel was het soms behoorlijk ingewikkeld en ook de buurt was niet meteen enthousiast’, gaat Van Hooijdonk verder. ‘Door goed naar ze te luisteren en als gemeente ook extra te investeren in de openbare ruimte en het vergroenen van het plein, zijn we er gelukkig wel samen uitgekomen.’ Wat andere gemeenten, ontwikkelaars, corporaties van De Mix kunnen leren, heeft volgens Van Hooijdonk alles te maken met het zoeken naar nieuwe mogelijkheden, het creëren van verbinding en het kijken naar wat wél kan. ‘Gemeenten nemen op zichzelf al stappen, maar het is essentieel om steviger beleid en een duidelijke visie te ontwikkelen. Dit biedt eigenaar-ontwikkelaars de kans om daadwerkelijk actie te ondernemen en waardevolle bijdragen te leveren aan de stad.’

Op de plek van 80 sociale huurwoningen in Utrecht Overvecht komen 179 nieuwe middenhuurwoningen, die door BPD Woningfonds worden afgenomen en verhuurd. Elders in de stad – op het voormalige Defensieterrein en de Oudenoord – komen daar 135 sociale huurwoningen voor terug. Deze uitruil, mogelijk gemaakt door BPD, Woonin en gemeente Utrecht, zorgt voor een betere mix in drie verschillende wijken. In Overvecht komen behalve nieuwe woningen ook bedrijfsruimtes voor ondernemers uit de buurt plus een ruimte voor een buurtvader waar mensen elkaar ook kunnen ontmoeten. Samen met bewoners is met succes gewerkt aan het behoud van het centrale plein en meer groen.

Dit artikel verscheen eerder in VNG Magazine.