Duurzaam nieuw dorp in een hersteld landschap

Momenteel is het gebied zo goed als ontoegankelijk. De meer dan 3 miljoen mensen die Soldaat van Oranje – de musical hebben gezien in de TheaterHangaar op de voormalige vliegbasis hebben er misschien een glimp van waargenomen: resten van bunkers, een verkeerstoren en hangars, oude start- en landingsbanen. Op dit voormalige Vliegkamp Valkenburg bij Katwijk verrijzen op termijn zo’n 5.600 nieuwe woningen, voor ongeveer 13 duizend inwoners. Het is daarmee een van de grootste gebiedsontwikkelingen in de Randstad, waar het tekort aan (betaalbare) woningen groot is. Maar die duizenden nieuwe woningen komen niet in het landschap. Ze worden straks harmonieus gecombineerd met het landschap, de natuur, een klimaatbestendige inrichting, duurzame energie en mobiliteit. Dat is op deze schaal nog nooit vertoond. Maar wat gaat het worden? Hoe duurzaam wordt het? En hoe maak je er een succes van?

Open Google Maps en je ziet de sterke punten van de locatie meteen. Valkenhorst grenst in het noordwesten aan een Natura 2000-gebied en de duinen van het Noordzeestrand, in het zuidoosten aan agrarisch gebied en het Valkenburgse meer. Ten noorden ligt het dorp Valkenburg. De oorspronkelijke groene structuur van het landschap op deze plek, met oude kreken, wordt de basis van de gebiedsontwikkeling. ‘De nieuwe woningen staan straks in een hersteld krekenlandschap waar je doorheen kunt varen,’ zegt Jeroen Dirckx. ‘Een belangrijke interventie is dat schoon duinwater op boezempeil wordt gebracht. Nu ligt het op polderpeil en wordt het opgepompt naar de Oude Rijn. In de toekomst loopt het water door natuurlijk verval naar de Oude Rijn, zonder pompen. Dat zorgt voor een veerkrachtig watersysteem.’ De groene zone tussen Katwijk en Wassenaar blijft behouden. Dat versterkt de landschappelijke inbedding van de nieuwe woningen en biedt kansen om de ecologische kwaliteit te verbeteren. ‘Water wordt de landschappelijke drager,’ zegt Theo van der Plas. ‘Langs de kreken maken we natuurlijke oevers. Daardoor ontstaat een stevig ecologisch netwerk. Alles wordt zo ontworpen dat water langer wordt vastgehouden.’ Tussen de nieuwe woningen vind je straks straten met veel groen en wadi’s. Dat is leuk voor de bewoners én bevordert de biodiversiteit, zegt Dirckx. ‘Streekeigen soorten kunnen weer gedijen, zoals bepaalde vlinders en insecten.’ Kortom: woningbouw draagt eraan bij dat allerlei bestaande natuurlijke kwaliteiten worden behouden en verbonden. ‘Er is ruimte voor een recreatief landschap van zo’n 180 hectare,’ zegt Van der Plas: ‘De Mient Kooltuin. Ook daar stroomt schoon kwelwater uit de duinen doorheen naar Valkenhorst.’

Het Marinevliegkamp Valkenburg ging in 2006 definitief dicht. De restanten zijn nog zichtbaar, en daar wordt op voortgeborduurd. KCAP maakt van de plek waar de voormalige start- en landingsbanen elkaar kruisen de nieuwe dorpskern: een centrum met winkels en voorzieningen. ‘We geven die banen zo nieuwe betekenis,’ zegt Dirckx. ‘De korte landingsbaan verbindt de duinen met het Valkenburgse meer. De lange landingsbaan legt een relatie tussen de Oude Rijn via het open polderlandschap naar Wassenaar.’ Ook karakteristieke plekken en gebouwen – de verkeerstoren, hangars, enkele boerderijen – blijven bestaan. Ooit liep hier de limes, de grens van het Romeinse Rijk. ‘We willen al die vondsten uit het verleden inpassen, zodat de tijd leesbaar wordt,’ zegt Dirckx. Het cultuurhistorische landschap geeft identiteit aan het nieuwe dorp, verklaart Van der Plas. ‘Het gebied toont de sporen van het verleden en wordt met deze kenmerken klaargemaakt voor een nieuwe toekomst.’

Als (op den duur) dertienduizend nieuwe bewoners zich vanuit en binnen dit gebied gaan verplaatsen, moet dat zo duurzaam mogelijk gaan. De Provincie Zuid-Holland en BPD hebben daarom samenwerkingsafspraken gemaakt over inpassing van mobiliteit in de Limesbuurt, een van de eerste deelgebieden. Het gaat om een HOV-baan langs de N206, een fiets-/voetgangersbrug over die weg, een OV-plein met een fietsenstalling en een nieuwe HOV-halte. ‘De aanbesteding voor de HOV-baan is zo gepland dat de aanleg al in 2025 kan beginnen,’ zegt Theo van der Plas. ‘Dat is vóórdat de eerste bewoners komen. We hebben uit het verleden geleerd dat dit enorm belangrijk is, als je duurzame mobiliteit een goede start wilt geven.’ Dirckx benadrukt de ‘minimale autodichtheid’ van het plan. ‘Veel straten worden autovrij en daarmee dus zeer kindvriendelijk. Fietsers en voetgangers hebben voorrang op de auto.’ De mobiliteit van Valkenhorst wordt verzekerd via één integraal plan, gericht op duurzaamheid. Twee haltes voor snelbussen op een vrijliggende busbaan, deelmobiliteit plus een fijnmazig netwerk van hoogwaardige fietsroutes zorgen daarvoor. Vanaf de haltes kan iedereen straks binnen een kwartier NS-station Leiden bereiken.

Valkenhorst zal niet als een UFO in het landschap landen. Het dorp wordt ingebed in de omgeving. Dirckx: ‘We creëren een netwerk van speelplekken, de openbare ruimte wordt zorgvuldig vormgegeven, je kunt straks een rondje hardlopen. Kleinschaligheid is het parool. Daarmee scheppen we de voorwaarden voor een dorps gevoel. Maar belangrijker nog: de sociale voorzieningen komen ook voor de omgeving beschikbaar. De verbinding met Katwijk is erg belangrijk.’ Participatie heeft daarom een belangrijke rol gespeeld bij de plannen voor de Limesbuurt. BPD, de gemeente Katwijk en provincie Zuid-Holland zijn in gesprek gegaan met omwonenden, bewoners- en natuurorganisaties en geïnteresseerden. Alle verzamelde ideeën zijn zo goed mogelijk in de plannen verwerkt. Valkenhorst moet ‘inclusief’ worden, zei Dirckx daar eerder over. ‘Het wordt zeker geen wijk alleen voor mensen met geld. Het moet de sociale cohesie van een dorp krijgen, met mensen van allerlei afkomst en leeftijd.’ Van de 700 woningen in de Limesbuurt valt daarom 84% in het segment ‘betaalbaar’, licht Van der Plas toe. ‘Daarvan zijn er 50 in de sociale huur en ruim 500 in middensegment koop en huur.’ Hij benadrukt het belang van de betaalbaarheid én een goede inbedding in de omgeving. ‘We hebben daarvoor speciaal een straatoloog gevraagd de vier kernen van Katwijk te observeren en mensen te spreken, zodat we juiste sfeer konden treffen en nieuwe kansen konden zien.’

De plannenmakerij voor Valkenhorst heeft veel voeten in de aarde gehad. Nadat KCAP in 2018 door het Rijksvastgoedbedrijf was gevraagd om een integraal Raamwerkplan te ontwikkelen, is in 2020 (samen met Felixx) een Kwaliteitsboek met de belangrijkste uitgangspunten gemaakt. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad van Katwijk op 30 juni 2022 het bestemmingsplan voor Valkenhorst vastgesteld. Er werden slechts vier bezwaren ingediend. De basis ervan is het Raamwerkplan van KCAP, waarin alle historische en andere lagen zijn geïntegreerd in een duurzaam, toekomstgericht plan. Wat is nu nodig om dat werkelijkheid te laten worden? ‘Flexibiliteit,’ zegt Dirckx. ‘Je ontwikkelt niet zomaar een nieuw dorp. Dat is ingewikkeld en kost tijd. Het plan moet voldoende flexibel zijn om nieuwe ontwikkelingen op te vangen. Vandaar een raamwerk, geen blauwdruk. Als het na verloop van tijd anders moet, dan kan dat.’ ‘Je hebt een team met mensen nodig die er helemaal voor gaan,’ zegt Theo van der Plas. ‘Mensen met een positieve mindset. Die positief blijven ondanks tegenwind en gericht blijven op het einddoel. Dat is, zeg ik erbij, niet eenvoudig met veel betrokken bestuurslagen en meerdere gebiedsontwikkelaars. Iedereen moet goed luisteren en blijven vooruitkijken, met respect voor alle belangen. Het is een geweldige prestatie van alle partijen dat het gelukt is.’

Kortom: een nieuw woongebied ontwikkelen – dat gaat om (veel) meer dan het bouwen van woningen. Via gebiedsontwikkeling kun je de kwaliteit van een landschap verbeteren en duurzame transities op het gebied van energie en mobiliteit in gang zetten. Die duurzame gebiedsontwikkeling is bij uitstek teamwerk, beaamt Dirckx. ‘De gemeente, de provincie, het drinkwaterbedrijf, het Hoogheemraadschap, gebiedsontwikkelaars, de bewoners: ze liggen samen aan de basis van de kwaliteit die we gaan neerzetten.’

Die samenwerking met veel partijen kan zeer productief zijn, zegt Van der Plas. ‘We gaan hier iets nieuws doen. Dat betekent dat je goed moet luisteren om verder te komen. Ik ben er bijvoorbeeld echt heel blij mee dat de provincie de concessie voor het openbaar vervoer vier jaar naar voren heeft gehaald. Daardoor kunnen mensen bij de oplevering van de eerste woningen meteen gebruik maken van openbaar vervoer. Zo hoort het geregeld te zijn. Het echte succes zit ‘m in dat soort cruciale dingen. Iedereen brengt zijn eigen expertise in, maar alleen samen word je beter.’

Op voormalig Marinevliegkamp Valkenburg in Katwijk komt Valkenhorst. Een nieuw dorp met 5.600 woningen en veel voorzieningen. Op deze locatie met een rijke cultuurhistorie ontwikkelt BPD het eerste deelgebied: de Limesbuurt. Hierin valt het forse aandeel betaalbare woningen op. Een zeer groot gedeelte van de woningen heeft een koopsom onder de NHG-grens. Door vroegtijdige, intensieve samenwerking met de provincie, de gemeente, het Rijksvastgoedbedrijf en verschillende landschapsarchitecten is het gelukt om een gedragen, integraal plan te maken voor een duurzaam, natuurinclusief dorp. Afspraken met de provincie Zuid-Holland zorgen voor een goede bereikbaarheid. Valkenhorst wordt een toonbeeld van duurzame gebiedsontwikkeling: wonen, werkgelegenheid, voorzieningen, natuurontwikkeling, lokale energieopwekking, mobiliteit en recreatie. De start bouw van de Limesbuurt is voorzien in 2025.