Middenhuur als smeerolie voor de woningmarkt

Het belang van het middeldure huursegment in de woningmarkt wordt alom erkend. Maar kunnen alle goede bedoelingen worden omgezet in concrete acties? BPD vroeg Cees Tip (woningcorporatie Intermaris), Huib de Mulder (Rabobank) en Daan Quaars (gemeente Breda) naar hun visie op het middeldure huursegment. Aan welke knoppen kunnen zij draaien?

Twitter LinkedIn Facebook Mail
"Wij zorgen voor doorstroming en gemengde wijken"

Cees Tip, Directeur-bestuurder woningcorporatie Intermaris

'Onze corporatie heeft nu 200 huurwoningen in het middeldure segment in beheer. Vanuit de gedachte van schoenmaker blijf bij je leest hebben we enige tijd geleden bewust besloten zoveel mogelijk in de sociale huur te investeren. Daartoe zijn we ook gedwongen door het rijksbeleid. Maar we zien uiteraard ook in de woningmarkt van onze regio dat er een grote vraag is naar betaalbare huurwoningen met een prijs rond € 800,- tot € 900,- per maand. Het gaat dan om huishoudens met een jaarinkomen tot maximaal € 50.000,- tot € 55.000,-. In Purmerend kun je daar geen woning voor vinden en ook in Hoorn is er niet veel in de aanbieding. Dat geldt voor starters en doorstromers, maar zeker ook voor senioren. Er zijn genoeg gepensioneerden die meer kunnen betalen dan een sociale huurwoning en ook voldoende overwaarde kunnen realiseren bij de verkoop van hun huidige, veel te grote eengezinswoning. Maar het aanbod van de juiste gewenste producten ontbreekt eenvoudigweg. Daardoor komen mensen ook niet in beweging. Begrijpelijk.’

‘De echte grote doorbraak op dit terrein? Die komt er pas wanneer we ophouden met de bevoordeling van het eigenwoningbezit via de aftrek van de hypotheekrente. We moeten alle woningen fiscaal op een gelijke manier gaan behandelen, of het nu koop- of huurwoningen zijn. Geen hypotheekaftrek of huurtoeslag, maar een woontoeslag waarmee alleen die mensen worden ondersteund die dat qua inkomen ook echt nodig hebben.’

Scherpe prijzen

‘In de tussentijd is het zaak om het aanbod van middenhuurwoningen te vergroten. Dat moet dan wel scherp geprijsd worden. Een woning van 40 vierkante meter voor € 900,- per maand aanbieden, is niet waar we op zitten te wachten. We moeten proberen niet boven de € 12,- per vierkante meter uit te komen. Ik snap dat daar een dilemma zit voor beleggers gezien de stijgende bouwkosten en de rendementen die men wil halen, maar betaalbaarheid staat toch echt voorop.’ ‘Ik denk dat de ontwikkeling van middenhuurwoningen mogelijk is voor een reële gemeentelijke grondprijs. Dan moeten investeerders wel genoegen nemen met een lager rendement. Voor marktpartijen is dat lastig en daarom is hier zeker een rol voor de woningcorporaties. Vanuit de logica van er ligt een rol voor ons wanneer de markt faalt kunnen wij een toegevoegde waarde hebben. We kunnen de verbinding maken met de sociale huur en voor doorstroming zorgen en daarbij zorgen voor meer gemengde wijken. Zeker in de wijken waar we zelf posities hebben en streven naar differentiatie. Daar zijn we op kleine schaal inmiddels ook mee bezig. We bieden de eerste nieuwe middenhuurwoningen aan met een oppervlakte van 65 à 70 vierkante meter en een prijs van € 800,- per maand.'

AFSTEMMEN

'Voor de toekomst kan een dialoog met marktpartijen als BPD ook soelaas bieden: wat kunnen wij doen, wat kunnen zij betekenen? Gebiedsgewijs kunnen we dan de segmenten langslopen en op elkaar afstemmen. Dat zullen we binnenstedelijk doen – in het kader van herstructureringsopgaven bijvoorbeeld – maar we zullen zeker ook locaties buiten de steden moeten ontwikkelen. Met alleen de binnenstedelijke inspanningen komen we er niet. Dat debat moet steviger gevoerd worden. Ook in de grondgebonden sfeer hebben we meer middenhuurwoningen nodig'.

"Het gaat om het vergroten van de financiële zelfredzaamheid"

Huib de Mulder, Directeur Wonen Rabobank

‘Ons doel is om mensen te helpen bij een financieel gezond leven. Vanouds is Rabobank vertrouwd met de koopwoning; het bezit hiervan speelt een belangrijke rol in de vermogensopbouw. Maar we zijn ook actief als financier van woningcorporaties en sinds vorig jaar als investeerder in middenhuur - woningen. Daarmee zijn we op alle fronten in de woningmarkt actief en die breedte zoeken we ook nadrukkelijk op. We signaleren een tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen en vooral de groep woningzoekenden tussen de sociale huur-en de koopsector zit klemvast. Hun toegang tot de woningmarkt is fors verslechterd; het is een duidelijk signaal dat we opvangen in de spreekkamers van onze lokale banken. We horen het ook van onze partners zoals gemeenten en corporaties.’

‘Verschillende factoren spelen hierbij een rol; van de aanscherping van de hypotheeknormen tot en met de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Een knop waar we aan draaien is de aanpassing van ons acceptatiebeleid. Zo maken we het mogelijk dat mensen die aantoonbaar drie jaar huur hebben betaald wel een hypotheek kunnen krijgen op basis van toetsing op werkelijke lasten. Ook hebben we de generatiehypotheek geïntroduceerd. Daarnaast onderzoeken we dus de mogelijkheden van de middenhuursector door een combinatie te maken van betaalbare middenhuurwoningen met een spaarproduct of door klanten versneld vermogen te laten opbouwen door een deel van de huur hiervoor opzij te zetten. Hiermee bieden we mensen een woonoplossing op de langere termijn. Ze kunnen bij ons instappen en vervolgens een wooncarrière doormaken.’

Stappen zetten

‘Onze dochter BPD heeft daarbij de meest actieve rol, door vanuit haar grondposities in te zetten op de ontwikkeling van middenhuurwoningen waarvan de overgrote meerderheid een huur kent van netto minder dan € 1.000,- per maand. Vanuit Rabobank is vooralsnog € 1 miljard toegewezen om de woningen in portefeuille te nemen en dat bedrag zal op termijn kunnen groeien om uiteindelijk te komen tot minimaal 15.000 middenhuurwoningen voor starters, gezinnen en ouderen. Ook andere institutionele beleggers en investeerders willen we op deze manier motiveren om in deze markt te stappen en aan dergelijke oplossingen te werken. Met elkaar kunnen we dan echt aantallen gaan maken. Inmiddels zijn er al 1.000 woningen beschikbaar in BPD Woningfonds; 500 zijn in exploitatie genomen en 500 volgen snel.’

Zelfredzaamheid

‘Het spaarproduct dat we nu verkennen en dat we aan de huur - woningen willen koppelen, maakt het onze cliënten mogelijk vermogen op te bouwen. We helpen ze met de discipline om regelmatig geld opzij te zetten zodat ze op termijn een koop - woning kunnen aanschaffen. De relatie met onze coöperatieve wortels is in dit verband ook zeker van belang. Het gaat om het vergroten van de financiële zelfredzaamheid van Nederland, in een tijd waarin pensioenen minder worden, de zorg wordt uit - gekleed en de toegankelijkheid van de woningmarkt onder druk staat. Daar past dit product uitstekend in. Het geldt zeker ook voor BPD, dat vanouds een sociaal-maatschappelijke verantwoordelijkheid nastreeft voor goed en betaalbaar wonen. Met elkaar en met partners kijken we naar maatschappelijke issues zoals verduurzaming en langer zelfstandig wonen. Binnen de Rabogroep willen we daar samen de antwoorden voor vinden. BPD als de grootste ontwikkelaar van Nederland en Rabobank met de toegang tot de klanten en financiële markten.’

"We moeten hier gezamenlijk de schouders onder zetten"

Daan Quaars, Wethouder Bouwen en Wonen, gemeente Breda

‘In Breda staan we voor een enorme woningbouwopgave. Veel mensen willen graag in deze mooie stad wonen. Je kunt hier uitstekend sporten, winkelen en evenementen bijwonen, maar een woning vinden, is een lastiger verhaal. De vraag is groter dan het aanbod en dan doet de markt haar werk: de prijzen stij - gen. Buiten de Randstad hebben wij de grootste prijsstijgingen en de hoogste prijzen per vierkante meter. De krapte is er in alle segmenten, maar vooral ook in het middeldure huursegment. In het bestuursakkoord van 2018 is daarom gezegd: hier gaan we als gemeente echt op investeren. In vier jaar tijd 6.000 woningen toevoegen aan de stad, waarvan 30 procent in het middeldure segment. Een heldere doelstelling waarop ons college tegen die tijd ook afrekenbaar is.'

€ 14 miljoen investeren

‘Om deze ambitie te realiseren, hebben we een aantal acties ondernomen. Zoals het voor langere tijd betaalbaar houden van sociale koopwoningen en middeldure huurwoningen. Verder maken we afspraken met woningcorporaties over hun ontwikkelproductie en investeren we zelf € 14 miljoen in het haalbaar maken van plannen die op het randje zitten met de business - case. Ook hebben we gebiedsprofielen voor onze stad gemaakt. Daarmee brengen we in kaart – met gegevens van het CBS en van de gemeente – welke kenmerken bepaalde gebieden bezitten. Om daarmee de vraag te kunnen beantwoorden: hoe bouwen we de juiste woningen op de juiste plek? In bestaand stedelijk gebied kunnen we in principe nog 13.000 woningen realiseren, maar dat moet dan wel zorgvuldig gebeuren. Overigens zijn deze gegevens niet dwingend; het is input voor de gesprekken met marktpartijen.’

‘We zijn inmiddels met verschillende beleggers in gesprek over het middeldure huursegment. Er is duidelijk belangstelling voor en daar rollen we als gemeente dan ook de rode loper voor uit. Zodra we zicht krijgen op concrete ontwikkellocaties, passen we onze 100-dagen aanpak toe. Dat betekent dat we met de betreffende marktpartij in een hok gaan zitten. Binnen 100 dagen moeten het plan en de procedures rond zijn. Daar besparen we een jaar tijd. Versnelling en intensivering, daar is het de gemeente Breda om te doen. En met succes: er liggen plannen en er wordt gebouwd.’

Meedenken

‘Een ander aandachtspunt betreft regionale samenwerking. We hebben ook onze buurgemeenten benaderd met de uitnodiging: denk en doe mee over dit vraagstuk. De regio als geheel heeft een ontwikkelpotentie van 350.000 woningen, daar moeten we gezamenlijk de schouders onder zetten. Dat heeft recent geresulteerd in de eerste Regionale Investeringsstrategie van Nederland. Met die agenda in de hand trekken we op richting het Rijk, om steun uit de woningmarktimpuls mee los te weken. Alleen op deze integrale en gezamenlijke manier kunnen we dit complexe probleem – waarvoor het loket met makkelijke oplossingen is gesloten – te lijf gaan.’

Interessant? Delen! Twitter LinkedIn Facebook Mail

Gerelateerde artikelen

Betaalbaarheid
3x middeldure huur
Meer weten
Betaalbaarheid
3x middeldure huur
Meer weten
Betaalbaarheid
In goede en slechte tijden
Meer weten

Betaalbaar wonen voor iedereen

Gebiedsontwikkelaar BPD wil met gemeenten, beleggers, corporaties, banken en andere partijen betaalbaar wonen mogelijk maken en houden.

Meer artikelen over dit thema

Bekijk alle artikelen

Bekijk alle artikelen

Kijk ook op

Wij gebruiken cookies

Onze website gebruikt kleine bestanden, cookies genaamd, waarmee wij uw online ervaring kunnen personaliseren. BPD gebruikt op deze site alleen noodzakelijke en geanonimiseerde statistische cookies. Door verder gebruik te maken van deze website of door te klikken op 'accepteren' gaat u met deze cookies akkoord.