Genossenschaften. Ook iets voor Nederland?

Zürich telt 400.000 inwoners en groeit jaarlijks met 5.000 mensen. Anders dan in vergelijkbare Nederlandse steden functioneert de woningmarkt er goed. Onder meer omdat er veel huurwoningen in het middensegment zijn. BPD’s Nathalie van Hoeven – Stadsontwikkelaar in de regio Delft – kent de woningmarkt in de Zwitserse stad goed. De sleutel tot het succes, zegt ze, zijn de Genossenschaften.

Naar alle artikelen

Twitter LinkedIn Facebook Mail

Wat zijn Genossenschaften?

"Het zijn private coöperaties die woningen bouwen en exploiteren tegen kostprijs. Ze worden gevormd door een groep particulieren, die allemaal een aandeel kopen in de coöperatie. Dat kan om forse bedragen gaan, tot € 25.000. Deze inleg vormt het eigen vermogen van het Genossenschaft. Dat is nodig om überhaupt bankfinanciering te kunnen krijgen."

"In Zürich schrijft de gemeente prijsvragen uit. De coöperatie met het beste idee mag vervolgens voor 70 jaar de grond pachten om daarop het eigen bouwproject te realiseren. De coöperatie organiseert alles zelf. De deelnemers zijn eigenaar van de Genossenschaft, de woningen zijn gezamenlijk eigendom. Ze betalen contributie aan de coöperatie. In Zürich zijn er 150 tot 250 Genossenschaften. Ook Duitse steden kennen dergelijke particuliere coöperaties."

Wat zijn de voor- en nadelen van Genossenschaften?

"Een groot voordeel is dat ze veel in het middensegment bouwen. De Zwitserse overheid verplicht de particuliere coöperaties namelijk om slechts 10% sociaal te bouwen. De rest is vrije keuze. Door het gemêleerde aanbod is er binnen de Genossenschaft veel doorstroming. De regelgeving bevordert dit trouwens, onder meer doordat langdurig scheefwonen niet is toegestaan. Door het particuliere initiatief, waarbij redelijk gelijkgestemde geesten samenwerken in een Genosschenschaft, is er veel aandacht voor de openbare ruimte, (buurt)voorzieningen en nabijheid van het openbaar vervoersnetwerk.

Een ander voordeel is dat de woonlasten in Zürich zo voor een zeer lange periode vastliggen. Dat geeft bewoners financiële zekerheid. Een mogelijk nadeel is dat deelnemers in Genossenschaften minder kapitaal opbouwen in hun woning, omdat eventuele overwaarde alleen berekend wordt naar rato van het individuele aandeel in de coöperatie. Er is dus alleen rendement op eigen vermogen en niet op het vreemde vermogen dat in de coöperatie zit."

Waarom zijn Genossenschaften populair in Zwitserland?

"De populariteit en het succes van Genossenschaften hangen samen met de Zwitserse cultuur, die – meer dan de onze – gericht is op eigen initiatief als het om wonen en bouwen gaat. Met een groep andere mensen een bouwplan maken, het inschakelen van architecten en aannemers: Zwitsers schrikken daar niet voor terug. Het hoort er nu eenmaal bij. Een andere verklaring voor de populariteit van Genossenschaften is dat de woningmarkt in Zürich goed functioneert en niet overspannen is. Men ervaart dus dat het systeem werkt. Er zijn ruim voldoende middeldure huurwoningen beschikbaar en bovendien is er sociale vermenging. Ook het feit dat de overheid actief inzet op het bouwen van woningen voor gezinnen, speelt een belangrijke rol."

Ook iets voor Nederland?

"Genossenschaften lijken ook een optie voor de Nederlandse woningmarkt. Sterker nog, de gemeente Amsterdam wil ermee gaan experimenteren. Toch is het Zwitserse model bij ons niet 1 op 1 te kopiëren. Dat heeft enerzijds te maken met de hierboven genoemde cultuurverschillen, maar ook met regelgeving. In Nederland blijft het lastiger voor een groep particulieren om financiering te regelen voor een eigen bouwproject. En zetten gemeenten in op een model met kostendekkende huren. Daarnaast spelen er enkele praktische problemen. Zo is grond in onze binnensteden zo duur, dat het voor een coöperatie financieel moeilijk haalbaar is om te bouwen voor het middelhuursegment."

Betaalbaar wonen voor iedereen

Gebiedsontwikkelaar BPD wil met gemeenten, beleggers, corporaties, banken en andere partijen betaalbaar wonen mogelijk maken en houden.

Meer artikelen over dit thema

Wat moet er gebeuren om ook Nederlandse Genossenschaften te krijgen?

"Allereerst moeten gemeenten hun focus deels verleggen van sociale woningbouw en het vrije segment naar het middeldure huursegment. Dit vraagt enerzijds om het besef dat een groter middensegment in de huurmarkt essentieel is voor meer doorstroming. Anderzijds betekent het dat gemeenten voor deze categorie een bijzonder grondbeleid moeten volgen om bij te dragen aan de betaalbaarheid. Ook zullen bepaalde regels moeten worden aangepast. Een verklaring voor het succes in Zwitserland is immers dat gezinnen die groter worden (door geboorte) of kleiner (doordat kinderen uit huis gaan) verplicht moeten verhuizen naar een woning die bij de nieuwe gezinsgrootte past. Een dergelijke verplichting lijkt in Nederland vooralsnog niet haalbaar."

Interessant? Delen! Twitter LinkedIn Facebook Mail
Integrale gebiedsontwikkeling
Richard Florida: 'Winnaars en verliezers'
Meer weten
Betaalbaarheid
Kwaliteit toevoegen met betaalbare woningen
Meer weten
Betaalbaarheid
'Liberaal woonbeleid leidt onbedoeld tot gentrificatie en explosieve toename buy-to-let'
Meer weten