Middelgrote steden steeds meer in trek

Naast de van oudsher populaire steden Amsterdam, Utrecht en Den Haag zijn de middelgrote steden zoals Haarlem, Amersfoort en Nijmegen steeds meer in trek onder woningzoekenden. Door het achterblijven van beschikbare woningen in de grote steden wijkt men massaal uit naar andere populaire woonlocaties. Vorig jaar werd een recordhoogte van 215.000 bestaande woningen verkocht in Nederland. Ook de gemiddelde koopsom nam verder toe. Maar er zijn ook delen van het land waar de woningmarkt nog in het slop zit. Zo is Delfzijl de minst gewilde woonplaats van ons land. Dit blijkt uit de ‘Hittekaart’ van de woningmarkt 2017, die gebiedsontwikkelaar BPD vandaag presenteert.

Een hoge score op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. De top-3 van populaire steden wordt in 2017 ingenomen door Amsterdam, Utrecht en Den Haag. De vierde, vijfde en zesde plek worden ingenomen door respectievelijk Haarlem, Amersfoort en Rotterdam. Amstelveen, Nijmegen, Breda en Diemen horen ook tot de tien meest geliefde woonlocaties.

De Hittekaart laat dit jaar zien dat de vraag op de woningmarkt zich geleidelijk als een olievlek uitbreidt van de Randstad richting de provincie. De druk op de woningmarkt, met name in de vier grote steden van de Randstad, zorgt ervoor dat de gemeenten die goed bereikbaar zijn, en in de directe nabijheid hiervan liggen, hiervan profiteren met een hoge score.

> 10%
% hoogst scorende gemmenten
< 10%
+ -
Uitleg -
Legenda Hittekaart van de woningmarkt 2017

Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD, licht de resultaten toe: “De Hittekaart geeft duidelijk aan dat de druk op de stedelijke regio’s hoog is. Deze druk breidt zich steeds meer uit, naar het noorden, oosten en zuiden van de Randstad – naar steden zoals Haarlem, Amersfoort en Nijmegen. Ook de Brabantse stedenrij, Groningen, Maastricht en Leeuwarden zijn in trek. Dat is goed te verklaren. Er is de laatste jaren nauwelijks gewerkt aan grotere nieuwe woningbouwplannen en de prijzen in de stad lopen op. Mensen wijken uit naar de middelgrote steden, omdat de druk in de grote steden te hoog is.”

Ook de Veluwe is in trek; Apeldoorn en Ede gaan deel uitmaken van het ‘kansrijke’ gebied (zelfs heel kansrijk, samen met Barneveld).

De uitschieters in Zuid-Nederland zijn de grote steden Breda en Den Bosch en daarnaast Vught. Verder heeft deze regio veel gemeenten die daar net onder scoren; Eindhoven en Maastricht bijvoorbeeld. Daarbij valt op dat de huishoudensgroei in Eindhoven zeer sterk is. Ook aan de randen van Nederland doemen in de Hittekaart nu meer kansrijke gebieden op, zoals Enschede en Hengelo in het Oosten alsmede Leeuwarden en Zuid-Friesland.

Bereikbaarheid en infrastructuur van onmisbaar belang voor populariteit regio

Opvallend is de rol van infrastructuur voor de meerwaarde van een woonregio: alle kansrijke gemeenten worden verbonden door belangrijke verkeersaders. Ook diverse kleinere knooppunten zijn er bijgekomen: Roosendaal, Enschede en Roermond bijvoorbeeld. Opmerkelijk is dat dit ook grensgemeenten zijn die Nederland verbinden met het buitenland.

Desirée Uitzetter: “Grosso modo verandert de kaart van een ‘Randstad-kaart’ in een ‘steden-netwerk-kaart’. Infrastructuur is nog belangrijker geworden, ook de verkeersaders die de Randstad verbinden met onze buurlanden dragen bij aan de populariteit van een regio. Bereikbaarheid is cruciaal voor de populariteit van een regio. De aanwezigheid daarvan is natuurlijk wel mede afhankelijk van de investeringen in infrastructuur die ter plekke plaatsvinden.”

Hoogste aantal bestaande woningen verkocht sinds 1995, gemiddelde koopsom neemt verder toe

De gemiddelde koopsom van een bestaande woning nam in 2017 toe van € 230 duizend naar € 244 duizend euro. Verder bereikte het aantal transacties in de bestaande markt in 2016 een recordhoogte van bijna 215 duizend woningen. In de afgelopen 20 jaar zijn nog nooit zoveel woningen verkocht. Doordat zowel het aantal transacties als ook de prijzen stegen, nam het marktvolume zelfs nog sterker toe. Dat gold voor vrijwel alle gemeenten in Nederland (in totaal 390).

De duurste woningen staan in Bloemendaal (gemiddeld ruim € 680 duizend), Laren (circa € 632 duizend) en Blaricum (circa € 533 duizend). De zwakste woningmarkten zijn te vinden in noordoost-Groningen (Delfzijl, De Marne) en zuidoost-Limburg (Heerlen, Kerkrade). Hier kost een gemiddelde woning tussen de 118-138.000 euro. De gemeente met de laagste gemiddelde koopsom is het Groningse Veendam (circa € 99 duizend).

Over het onderzoek

In dit jaarlijkse terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de woningmarkt in kaart. Het is een belangrijke graadmeter in de vastgoedbranche die marktpartijen richting geeft in hun strategische afwegingen bij investeringen in de woningmarkt. Dit jaar verdiept BPD de analyse, die eerder sec gebaseerd was op het marktvolume in de bestaande markt, door ook de toekomst mee te nemen in de vorm van de verwachte huishoudensontwikkeling. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde koopprijs. Om te voorkomen dat de omvang van een gemeente te zwaar telt, wordt er gecorrigeerd door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot de gemiddelde omzet per aanwezige koopwoning. Het Kadaster is de bron voor de prijzen en het aantal transacties. Het CBS registreert de omvang van de woningvoorraad. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. De meting dateert van 2016, het meest actuele en volledige jaar van woningtransacties.

Kijk ook op